Montag, 20. Juni 2016

Haben wir in Deutschland bereits eine Immobilienblase?

Kürzlich wurde mir vorgeschlagen einen Artikel über die steigenden Mieten und Immobilienpreise zu schreiben. Die Vermutung war, dass durch die steigenden Kosten für Mieter immer weniger Geld im Portemonnaie bleiben würde. Diese Frage hat mich nicht mehr losgelassen und habe mir die Preisentwicklung von Immobilien und die Gehaltsentwicklung dazu angeschaut. Zudem bin ich der Frage nachgegangen, ob in Deutschland bereits eine sogenannte Immobilienblase vorherrscht, also eine Übertreibung der Preissteigerung.

Zuerst der Hinweis, dass es sich hier jeweils um Durchschnittswerte handelt. Jeder Fall ist individuell. Der eine Leser wohnt in einer Gegend, in der die Hauspreise stabil oder sogar rückläufig sind, ein anderer hat möglicherweise zwei oder drei Jahre keine Gehaltserhöhung bekommen. Daher wird der eine oder andere Leser andere Entwicklungen wahrnehmen als hier besprochen.


Die Kaufpreise von Immobilien

Beginnen wir mit der Entwicklung der Immobilienpreise, und zwar in der Bundeshauptstadt Berlin. Die Daten stammen von den im Immobilienportal www.wohnungsboerse.net gelisteten provisionsfreien Immobilien.
Nach Berlin ziehen derzeit rund 40.000 Menschen pro Jahr, also die Größenordnung einer Kleinstadt verteilt sich jährlich mehr im Berliner Stadtgebiet. Wenn mehr Bedarf besteht und das Angebot nicht rechtzeitig hinterherkommt, dann wirkt dies preissteigernd. In der folgenden Abbildung sind die mittleren Quadratmeterpreis von 2011 bis 2015 zu sehen. Seit dem Jahr 2011 ging es kräftig aufwärts mit den Preisen von Häusern und eine 60 Quadratmeter große Wohnung war im Mittel im Jahr 2015 rund 75 Prozent teurer als 2011. Hier muss ich aber dazusagen, dass es selbst innerhalb Berlins extreme Unterschiede gibt. Kostete der Quadratmeter in Hellersdorf rund 1.100 Euro, mussten Käufer im Stadtteil Grunewald im Bezirk Wilmersdorf über 8.000 Euro hinblättern.

Entwicklung Immobilienpreise Berlin -
Quelle: wohnungsboerse.net

München gilt als teuerste Großstadt in Deutschland und in der Tat sind die Preise von Häusern auf hohem Niveau noch weiter angestiegen. Zuletzt war jedoch eine gewisse Stagnation zu erkennen.

Entwicklung Immobilienpreise München - 
Quelle: wohnungsboerse.net

Im Ruhrgebiet waren die Immobilienpreise in den letzten Jahren eher stabil oder sind sogar leicht gesunken wie hier in Gelsenkirchen.

Entwicklung Immobilienpreise Gelsenkirchen - 
Quelle: wohnungsboerse.net
Wir sehen, dass die Entwicklung selbst bei größeren Städten uneinheitlich ist, obgleich der Aufwärtstrend bei den Hauspreisen deutlich zu erkennen ist.

Wie haben sich die Mietpreise entwickelt?

Bislang haben wir uns die Entwicklung der Kaufpreise von Immobilien angesehen. Nun schauen wir auf die Entwicklung der Mietpreise. Auch hier gilt, dass diese regional sehr unterschiedlich sind. Auf Statista.de ist die die Entwicklung des Wohnungsmietenindex für Deutschland im Zeitraum der Jahre von 1995 bis 2015 zu sehen. Der abgebildete Index bezieht sich auf die Wohnungsmiete, einschließlich des Mietwerts von Eigentümerwohnungen. Im Jahr 2010 wurde der Indexwert auf null festgelegt.
Was sehen wir hier? Nun, im Bundesdurchschnitt stiegen die Mietpreise jährlich an, und zwar mindestens seit dem Jahr 1995 ohne Ausnahme. In den zurückliegenden fünf Jahren stiegen die Mieten im Bundesdurchschnitt um 1,3 Prozent an.

Wie waren die mittleren Gehaltserhöhungen in den letzten Jahren?

Solange die Menschen mehr Geld in der Tasche haben als der Anstieg der Mieten, ist ja eigentlich alles halb so wild. Den mittleren jährlichen Anstieg der Gehälter in Deutschland hatten wir im Artikel "Wertzuwachs von Kapitalvermögen ist höher als bei Arbeitseinkommen" mit 2,3 Prozent ermittelt. Demnach stünden sich die Zahlen 2,3 Prozent jährliche Gehaltssteigerung und mittlerer jährlicher Mietpreisanstieg von 1,3 Prozent gegenüber. Die Gehälter steigen also mehr als die Mietpreise.

Einen anderen Blick auf das Verhältnis des Immobilienpreisanstiegs zum Gehaltsanstieg bietet die Frage: Wieviel Nettojahresgehälter kostet eine 100 Quadratmeter-Wohnung heute im Vergleich vor einigen Jahren? München, Stuttgart, Hamburg und Berlin tun sich hier mit größeren Anstiegen von 2010 bis 2015 hervor. Mehr über diese Statistik in einem Artikel "der Welt".

Halten wir also fest: Im Bundesdurchschnitt erhalten die Menschen jährlich mehr Geld als sie für die Erhöhung der Mieten ausgeben müssen. Betrachtet man jedoch vor allem Ballungszentren, dann steigen die Immobilienpreise (nicht zwingend die Mieten!) stärker an als die Menschen an Einkommen zu Verfügung haben.

Haben wir bereits eine Immobilienblase?

Die Frage, ob wir in Deutschland bereits in eine Immobilienblase hineinlaufen, wird schon seit längerer Zeit diskutiert. Die Bank für internationalen Zahlungsausgleich nutzt schon seit längerem einen Indikator, der genau dieses anzeigt. So heißt es weiter in "der Welt":

"Für die BIZ ist nicht die Tatsache problematisch, dass die Preise steigen, sondern vielmehr die Geschwindigkeit, in der dies geschieht. Wenn die Preisentwicklung mehr als zehn Prozent über dem langfristigen Trend liegt, schlägt sie Alarm. Und für Deutschland hat sie nun erstmals einen Wert von 10,6 Prozent errechnet. Damit befindet sich der deutsche Immobilienmarkt nach Lesart der BIZ offiziell in einer Blase."

Fazit

Die Immobilienpreise und Mieten steigen in Deutschland, allerdings gibt es teilweise große regionale Unterschiede. Besonders in boomenden Metropolen sorgt der Bevölkerungszustrom für eine Angebotsverknappung und damit besonders große Preisanstiege. Solange nicht ausreichend zusätzlicher Wohnraum zur Verfügung gestellt wird, werden nach dem Gesetz von Angebot und Nachfrage die Preise weiter steigen.

Was kann man nun tun? Die Politik versucht sich teilweise auf die Seite der Mieter zu stellen und hatte erst kürzlich eine sogenannte Mietpreisbremse per Gesetz verabschiedet. Die Wirkung dieser Mietpreisbremse scheint jedoch sehr überschaubar zu sein.
Stammleser dieses Blogs wissen, dass ich ein Freund des eigenverantwortlichen Vorgehens bin und weniger auf Maßnahmen des Staates warten möchte. So auch hier. Wer in einer Region deutlich steigender Mietpreise wohnt, hat letztendlich nur zwei Möglichkeiten. Entweder er versucht mehr Geld auf sein Konto zu bekommen oder er muss in eine günstigere Region umziehen. Mehr Geld auf sein Konto bekommen, ist entweder durch Kostensenkung, also systematisches Sparen, möglich oder durch Erhöhung seiner Einnahmen. Passend zum Thema läuft aktuell eine Artikelserie, auf welche Weise neben dem Hauptberuf die Einnahmen erhöht werden können.

Zum Thema Immobilien in Deutschland kann ich zwei Bücher empfehlen. Zum einen: "Kaufen oder mieten?: Wie Sie für sich die richtige Entscheidung treffen" von Gerd Kommer und "Wohnimmobilien - Mit den richtigen Investments vom deutschen Immobilienboom profitieren" von Franz Netter.

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Kommentare:

  1. Moin zusammen, habe eine Wohnung gekauft zu einem Preis unter dem jetzigen Marktwert (habe 100k Eigenkapital eingebracht). Bei einem Verkauf könnte ich 130k Gewinn machen auf einen Schlag (steuerliche Seite prüfe ich noch). Da die Wohnung auf Dauer zu klein sein wird, würde ich sie sonst nur noch vermieten und dabei 120€ monatlich Gewinn machen bzw 1000€ einnehmenund, 800€ Kredit abzahlen und nach Abzug aller Kosten nur 109€ Gewinn machen pro monat. Zu welcher Option wurdet ihr mir raten? Chris

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  2. Im Prinzip ist im Moment ein guter Zeitpunkt zum verkaufen - wenn ich eine Immobilie "über" hätte und insbesondere wenn diese mit ungünstigen Krediten belastet wäre - wenn man am gleichen Ort dann eine neue kaufen müsste ist es nicht ganz so einfach zu sagen weil kaufen im Moment eher ungünstig ist.

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  3. ich weiß nicht ob man das eine Blase nennen kann aber ich sehe das so:

    aktuell kaufen sehr viele Menschen. auf Teufel komm raus, Immobilien, egal ob sie sich es lesiten können oder nicht. In 10-20 Jahren wenn die ersten Kredite refinanziert müssen wird es krachen, es kommt zu unzähligen Zwangsversteigerungen und zwangsverkäufen.
    Die Frage ist dann nach der balance, wenn ausreichend Investoren da sind um diese Verkäufe abzufangen dann stagniert zwar der Immobilienpreis, aber es ist zumindest kein Überangebot vorhanden.
    Falls nicht könnte es zu einer Kettenraktion kommen. Immobillien Preise fallen, es kommt zu Panikverkäufen, ein Teufelskreis entsteht.

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  4. Eine Immobilie "über" habe ich nicht. Es ist die Einzige, aber wie gesagt, der Wertzuwachs ist so krass, dass ich einen Verkauf erwäge - dann 3 Jahre zur Miete zu wohnen bis ich das Geld angespart habe eine größere Wohnung zu holen. Ist das Schwachsinn bei den Eckdaten? Danke, Chris!

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  5. Hey,
    ich muss zugeben ein ähnlichen Gedanken habe ich auch schon länger gehabt. Viele in meiner Umgebung kaufen grade Häuser. Daher ist das Thema irgendwie sehr präsent.

    Also ich denke wir sind in keiner so großen Blase, wie z.B. die USA 2008 und allem dahinter. Aber grade in ländlichen Gegenden sehe ich schon echt Probleme, wie manche hier schreiben. In 10-15 Jahren läuft die Zinsbindung aus und dann wird es interessant.

    Den ich habe von vielen gehört, welche Häuser oft im Bereich von 300-450k gekauft haben. Ist dort noch ein großer Batzen über wird es dann interessant. Bei "normalen" Zinsen von 7-8 Prozent wird einem ganz anders bei 200.000 € Schulden.

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  6. Wer soll sich diese Immobilienpreise noch leisten können ohne Doppelverdiener oder Erbe zu sein? Mir ein Rätsel. Bereits die Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Makler und Notar fressen schnell bis zu 12 Prozent Kapital.

    Das Dilemma sind aber auch die steigenden Mieten. Zumindest bei uns, selbst im größeren Umkreis der Städte. Ziehe ich dann noch weiter weg habe ich deutlich mehr Pendelkosten. Echt ein Problem derzeit, vor allem wenn man Kinder hat und zum Beispiel wegen vertrautem Umfeld (Schule) nicht in die Pampa ziehen kann. Lösung hab ich auch keine.

    Ralf

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  7. Ich sehe das ganz pragmatisch, wenn der Staat nicht immer eingreifen würde, würden sich solche Probleme von alleine lösen.
    Höhere Mietpreise funktionieren doch nur, weil es mehr Nachfrage als Angebot gibt. Irgendwann ist der Punkt erreicht an dem wir uns wieder im Gleichgewicht befinden. Eigentlich würde es sich für Investoren lohnen mehr Wohnraum zu schaffen, um von den hohen Mieten zu profitieren. Da der Staat die Position von Vermietern immer weiter schwächt, wird die Immobilie aber immer unattraktiver und es wird einfach weniger Wohnraum geschaffen.

    Thema Mietpreisbremse: Wozu? Es werden nicht mehr Wohnungen geschaffen. Der leitende Angestellte (Zweitwohnung) mit 10k netto konkurriert jetzt mit der alleinerziehenden Mutter. Wer kriegt da wohl die Wohnung?

    Achja, zum Thema: Befinden wir uns in einer Blase? Es ist eine Frage der Definition was eine Blase ist. Die Immobilienpreise sind getrieben durch die niedrigen Zinsen extrem hochgelaufen. Ich denke aber nicht, dass alles mit einem Knall platzt. Ich denke eher, dass irgendwann der Punkt kommt an dem wir stagnieren oder leicht fallen werden.

    Wann auch immer der kommen wird.

    VG
    Jan

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    1. Die vielen Flüchtlinge mit oft großen Familien verschärfen gerade in städtischen Bereichen die ohnehin angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Eine neue Eigenheimzulage wäre gut. Und eine Senkung der oft unverschämt hohen Grunderwerbssteuer.

      Unkritisch sehe ich die Lage noch im Bereich kleinerer Wohnungen, da findet sich immer noch oftmals bezahlbares sowohl für Mieter wie Eigentümer. Aber Häuser und große Wohnungen werden unbezahlbar und Familien somit in die Einöde gezwungen. Singles und Paare ohne Kinder haben hier noch etwas Flexibilität.

      Wenn aber mal Kinder in die Schule gehen und soziale Kontakte geknüpft sind, verkompliziert dies oft die Situation, wenn ein Wohnortswechsel erforderlich wird. Mir persönlich bereitet dieses Thema derzeit massiv Kopfzerbrechen. Plump ausgedrückt: Eine billigere Wohngegend zieht halt oft auch entsprechendes Klientel an. Dies merkt man dann auch an den Schulen entsprechend wie wir aus eigenen Beobachtungen und Gesprächen wissen. Also bleibt nur: Höhere Wohnkosten für eine bessere Wohngegend, damit aber weniger Geld für finanzielle Vorsorge.

      Gruß

      Ralf

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