Samstag, 11. Mai 2013

Passives Einkommen mit offenen Immobilienfonds?

Etwa zur Mitte des zurückliegenden Jahrzehnts waren sie bei vielen Investoren ein beliebtes Investment. Eine beständige und ordentliche Ausschüttungs-Rendite gepaart mit vermeintlich sicheren Anlageobjekten wie Büroimmobilien und täglicher Verfügbarkeit. Die Rede ist von sogenannten "offenen Immobilienfonds". Seit der Finanzkrise 2008/2009 gerieten viele in dieser Anlageklasse in ernsten Schwierigkeiten und etliche mussten in den zurückliegenden Jahre liquidiert werden. Mittlerweile hat sich die Lage dort wieder etwas beruhigt und ab Juli 2013 tritt ein neues Gesetz in Kraft, das für Anleger interessant sein dürfte.


Vor einigen Jahren war ich ebenfalls ein Freund von der Anlageklasse "offene Immobilienfonds". Ähnlich wie bei Fonds oder ETFs mit Aktien oder Anleihen ließen sich die Investments bequem über die jeweilige Fondsgesellschaft oder direkt an der Börse kaufen oder verkaufen. Im Gegensatz dazu ist das investierte Kapital in geschlossenen Fonds für mehrere Jahre "eingefroren" und man hat als Anleger keine Chance ohne zusätzliche Kosten an das Geld zu gelangen. Eine Rubrik dieser Investmentmöglichkeiten sind geschlossene Immobilienfonds.

Die Gesamt-Rendite bei offenen Immobilienfonds lag oft bei oder sogar über 4%. Und ein großer Vorteil zur Diversifizierung war, neben Aktien und Anleihen eine weitere unabhängige Anlageklasse im Depot zu haben. Die Korrelation zum volatilen Aktienmarkt war eher gering, denn abgesehen von dem jährlichen Abschlag des Ausschüttungs-Kupon verlief der Chart nahezu geradlinig aufwärts. Ein Wertverlust eines offenen Immobilienfonds von wenigen Zehntel Prozentpunkten sorgte in diversen Foren zu langen Diskussionen, warum denn nun dieser vorübergehende Wertverlust auftrat und ob er nicht zu vermeiden gewesen wäre.

Leider hatten die offenen Immobilien-Fonds einen Konstruktionsfehler, der in der Immobilien- und Bankenkrise 2008/2009 deutlich zutage kam. Es haben zu viele institutionelle Anleger ihr Geld dort als eine Art Tagesgeldersatz geparkt. Und in der Tat, eine stabile Rendite von 4% p.a. und die tägliche Verfügbarkeit waren oft verlockender als ein mäßig verzinstes Tagesgeldkonto.

Sofern allerdings bei der Fondsgesellschaft innerhalb kurzer Zeit zu große Anteilsrückgaben erfolgten, war der jeweilige Fonds gezwungen rasch eine oder mehrere Immobilien zu veräußern. Das dauert mitunter seine Zeit und für eilig verkaufte Immobilen sind nur in seltensten Fällen gute Preise zu erzielen. Mittlerweile musste ein Großteil der offenen Immobilien-Fonds abgewickelt werden und sind bald Geschichte. Einige sind allerdings noch übrig geblieben. Es gab dazu eine Reihe von Gesetzesänderungen, um plötzliche Anteilsrückgaben stark einzudämmen.

Unter anderem müssen offene Immobilienfonds zukünftig eine höhere Quote an Liquidität halten, was die einst gute Rendite deutlich schmälert. Für das Vorhalten von Liquidität erhält man nun einmal weniger Zinsen als wenn das Kapital gut investiert würde.
Anleger können pro Halbjahr über ihr investiertes Kapital in Höhe von lediglich 30.000 verfügen, also nur bis zu dieser Höhe können sie Anteile pro Halbjahr liquidieren. Für die meisten Privatanleger stellt diese Regelung keine ernsthafte Beschränkung dar, für institutionelle Anleger dagegen schon.

Neues Gesetz ab 21.Juli 2013
Der Finanzausschuss des Bundestages hat mittlerweile ein neues Gesetz beschlossen. Neuanleger in offene Immobilienfonds können künftig erst zwei Jahre nach dem Einstieg wieder Investmentanteile veräußern und so an ihr Geld gelangen. Dieses Gesetz tritt zum 21. Juli 2013 in Kraft.

Nur wer vor diesem Termin noch Fondsanteile kauft, kann weiterhin über bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr frei verfügen. Anders ausgedrückt: Die Anteile, die ab dem 21. Juli erworben werden, werden für zwei Jahre ähnlich behandelt wie Investments in geschlossenen Immobilienfonds.
Sofern etwas überraschendes oder negatives geschieht, können die einen (die vor dem 21. Juli kauften) jederzeit in Höhe von 30.000 Euro verkaufen, die anderen sind dagegen im Fonds "gefangen".

Erst nach Ablauf dieser zweijährigen Haltefrist gelten wieder die bereits bekannten Beschränkungen, bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr (also 60.000 Euro pro Jahr) an Investmentanteilen zurückgeben zu können.

Möglicherweise könnten zukünftig frühere Emittenten von offenen Immobilienfonds mit Grundlage des neuen Gesetzes bald auf die Idee kommen und neue Produkte anbieten. Der Tenor ist eindeutig, Geld welches mittelfristig angelegt werden soll, darf auch erst mittelfristig wieder verfügbar sein.

Das neue Gesetz hat übrigens nicht nur Auswirkungen auf offene Immobilienfonds. Denn die als anrüchig und besonders riskant geltenden Hedgefonds dürfen in Deutschland bald gar nicht mehr an Privatanleger verkauft werden.

Beispiele und aktuelle Rendite von offenen Immobilienfonds
Der Anteil an liquidem Vermögen in offenen Immobilienfonds liegt derzeit zwischen 10 und 30%. Bekanntermaßen ist für liquides Vermögen in diesen Monaten eine nur geringe Rendite zu erzielen und es leidet unter der finanziellen Repression. Erst kürzlich hat die europäische Zentralbank EZB den Leitzins in der Eurozone auf den historischen Tiefststand von 0,5% gesenkt. Immerhin gibt es einige Anbieter von offenen Immobilienfonds, die mit der vorgehaltenen Liquidität einen Profit von 1 bis maximal 2% erzielen konnten.
Dennoch leuchtet ein, dass unter diesen Umständen eine hohe Liquidität die Rendite des Gesamtportfolios spürbar schmälert.

Selbst die Wertänderungsrendite liegt zur Zeit bei 1% oder darunter, teilweise mussten einige Fonds auch Abschreibungen auf ihre Immobilien verbuchen. Vorerst sind Mieten der einzige Grund für Kurssteigerungen und Ausschüttungen. Oft wird an den Anleger jährlich eine höhere Summe ausgeschüttet als an Gewinn erzielt wurde. Dieses Verhalten ist bereits aus dem Aktiensektor bekannt. Um Investoren bei Laune zu halten wird die Dividende möglichst wenig oder gar nicht gekürzt, selbst wenn dadurch Erträge aus der Substanz gezahlt werden. Die Aktie der Deutschen Telekom ist ein derartiges Beispiel.

Bei den im Kurs eher wenig schwankenden offenen Immobilienfonds sieht der Chart aus, wie ein absteigendes Sägezahnmuster, ein solches Beispiel können Sie im Artikel "Anlageklassen Immobilien - Teil 2" sehen.

Die gesamte Wertentwicklung der von Abwicklungen noch verschont gebliebenen Immobilenfonds lag im Jahr 2012 zwischen 2,0 und 2,8%, also von früheren Renditen, die teilweise über 4% lagen, sind wir zur Zeit einiges entfernt.

Hier einige Beispiele (keine Kaufempfehlungen) von offenen Immobilienfonds:
  • hausInvest (ISIN: DE0009807016)
  • Grundbesitz Europa (ISIN: DE0009807008)
  • Grundbesitz Global (ISIN: DE0009807057)
  • UniImmo Europa (ISIN: DE0009805515)


Hauptsächlich wird in Büro-, Handels- und Gastronomie-Immobilien investiert. Mehr als die Hälfte der Gebäude von offenen Immobilienfonds sind nicht älter als zehn Jahre. Die damit einhergehende zeitgemäße Bausubstanz dürfte für die Vermietbarkeit vorteilhaft sein. 

Fazit
Ein Investment in offenen Immobilienfonds ist derzeit mit einer nur mäßigen Gesamt-Rendite von etwa 2 bis unter 3% (aber Ausschüttungs-Renditen von teilweise 4%) zu haben. Zusätzlich lässt sich das Investment lediglich mit den weiter oben beschriebenen Einschränkungen veräußern. Außerdem gibt es eine Portion Ungewissheit, wie sich der Immobilienmarkt weiter entwickelt und wie die Wertsteigerung nach den geänderten Gesetzen zukünftig ausfallen wird.

Andererseits erhält man als Investor einmal pro Jahr ein passives Einkommen in Form einer Ausschüttung, die man nur teilweise versteuern muss. Für mich reizvoll ist die Diversifikation zum Aktienmarkt und zu Unternehmensanleihen.

Die Anlageklasse "offene Immobilienfonds" ist für mich derzeit sicherlich nicht besonders lukrativ, um größere Summen zu investieren. Dennoch stellt der Stichtag 21. Juli 2013 eine gewisse Deadline dar, um sich zu engagieren. Nach den Verwerfungen in dieser Anlageklasse der zurückliegenden Jahre, könnte man mit ein bisschen Risikobewusstsein erste kleinere Investments in die (neue) Welt der offenen Immobilienfonds wagen.

Zum Weiterlesen:

Kommentare:

  1. Super Artikel Lars. Ich habe mich Ende 2007 komplett von Aktienfonds verabschiedet und setze nur noch auf Direktinvestments in Aktien.

    Im Bekanntenkreis kenne ich Leute die erstmal nicht an das Geld vom Immobilienfonds rankamen und als dieser kurzfristig geöffnet wurde schnell alle Anteile mit Verlust verkauft haben.

    AntwortenLöschen
  2. Hi Lars,

    ich kann nur jedem abraten in offene Immobilienfonds zu investieren. Die ganze Anlageklasse ist höchst intrasparent und enthält systematische Risiken. Dein Artikel spricht nur die eine Seite des Problems an. Ein weiterer Grund ist die völlig intrasparente Bewertung der Immobilien, die erfolgt nämlich durch den Fond selbst. Dadurch kommt es auch zu deiner angesprochenen Wertsteigerung, die einer geraden Linie entspricht. Beim Ausbrechen der Finanzkrise hat sich dann gezeigt, dass viele Objekte nicht so viel Wert waren wie der Fond selbst geschätzt hat.
    Dieses ganze Konstrukt hat nichts mit einer transparenten Geldanlage zutun. Daran ändern auch die neuen Regelungen nichts.

    Wenn es unbedingt Investments in Immobilien sein sollen, dann direkt und vermieten oder in REITs investieren. Dort habe ich eine tagesaktuelle Bewertung durch den Börsenkurs.

    Viele Grüße,
    Ralf

    @Finanzielle Freiheit mit Dividenden Blog schön das du auch wieder deinen Kommentar abgibst ohne wirklich was beizutragen. Du gibst praktisch nie deine Meinung oder sonstig qualifizierten Kommentar wieder, aber bringst immer dein Aktiendepot irgendwo unter. Weiter so!!!

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Hallo Ralf,

      vielen Dank für Deine Einschätzung. Kurz zur Vervollständigung, offene Immobilienfonds werden ebenfalls täglich an der Börse gehandelt. Gerade als die Probleme und Schließungen der offenen Immobilienfonds auftraten, wich der Börsenkurs teilweise deutlich vom Kurs der Fondsgesellschaften ab. Also gibt es so etwas wie eine transparente Einschätzung.

      Die Frage, die sich aber grundsätzlich stellt: Wie sinnvoll es ist täglich einen Kurs einer Immobilie bestimmen zu müssen?

      Viele Grüße
      Lars

      Löschen
    2. Hi Lars,

      das Problem ist doch, dass die Immobilien selbst von der Fondgesellschaft bewertet werden und damit eine wesentlichen Einfluss auf die Wertentwicklung des Fonds haben. Ich als Anleger kann die Bewertung überhaupt nicht überprüfen, womit es sich bei offenen Immobilenfonds um eine völlig instraparente Anlageklasse handelt. Nach den Erfahrungen der letzten Jahre bleibt einfach nur verbrannte Erde und jeder Anleger sollte einfach die Finger davon lassen. Daran ändern auch die neuen Regelungen nichts.

      Lieber nen REIT (z. Bsp. iShares FTSE EPRA/NAREIT Developed Markets Property Yield Fund), der schüttet auch um die 3% aus, ist weltweit diversifiziert und kann jeder Zeit über die Börse gekauft bzw. verkauft werden. Die Korrelation zu Aktien ist zwar hoch, aber warum sollte ich mir stattdessen einen offenen Immobilienfond ins Depot legen?

      Viele Grüße,
      Ralf

      Löschen

Bitte kein Spam und beleidigende Äußerungen!