Ist eine Immobilie eine Geldanlage?

Viele Leute haben den Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben. Dafür wird oft ein enorm großer Kredit von der Bank aufgenommen. Nicht wenige habe ich schon sagen gehört: „Wir investieren in unser Haus“. Bevor die eigenen vier Wände nicht komplett abbezahlt sind, stellt sich die Frage, für wen die Hausfinanzierung eine Investition ist? Bei einer Investition erzielt der Anleger (Investor) einen Cashflow in sein eigenes Portemonnaie. 

Die jungen Hausbesitzer müssen aber erst noch die teilweise enorm hohe Verbindlichkeit zurückzahlen. Das bedeutet, vor allem für die Bank ist das Geschäft eine Investition. Diese bekommt, neben der Rückzahlung des Darlehens, zusätzlich noch regelmäßige Zinszahlungen. Daher sind die Banken in der Regel bei der Hausfinanzierung auch recht großzügig mit Krediten, denn sie wissen, es ist eine langfristige Investition in die Arbeitskraft der frischen Besitzer eines Eigenheimes.

Aber dafür spare man ja monatlich die Miete, erwidern viele Leute. Das ist lediglich die halbe Wahrheit. Selbst, wenn die Verbindlichkeit über die Jahre oder gar Jahrzehnte abgezahlt wurde, bleiben dennoch regelmäßige und unregelmäßige Kosten. Steuern, Versicherungsbeiträge, Wasserrechnung, die Müllabfuhr, alles möchte pünktlich bezahlt werden. Da kommen schnell 250, 300 oder gar 400 Euro zusammen - monatlich versteht sich. Hinzu kommen die unregelmäßig aufkommenden Reparaturarbeiten. Hier ist mal die Heizung defekt, dort mal eine Undichtigkeit im Dach, auch die Fenster müssten nach einigen Jahren erneuert werden. Wer nicht gerade Verwandte oder Freunde hat, die einem die Arbeit erledigen können, oder alternativ zumindest wissen, wie man sie günstig verrichten kann oder man selbst handwerklich nicht besonders versiert und interessiert ist, gehen die Reparaturarbeiten sehr deutlich ins Geld. Dieser Punkt wird oft unterschätzt. Wer keine große Lust an handwerklichen Arbeiten hat, dessen Haus verwahrlost im Laufe der Zeit (verliert somit natürlich auch an Wert) oder bezahlt einen Batzen Geld für immer wiederkehrende Reparaturarbeiten.

Gerd Kommer hat in "Kaufen oder Mieten? einen Fall gegenübergestellt, bei dem sowohl der Mieter als auch der Hausbesitzer dasselbe Startkapital einsetzen können. Der Mieter investiert das Kapital in einen Aktien/Anleihen-Mix, der Hausbesitzer zu 100 Prozent eigenkapitalfinanziert in seine Immobilie. Trotz der Mietzahlungen stünde der Mieter nach 30 Jahren finanziell besser da als der Besitzer einer selbst genutzten Immobilie. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter das zur Verfügung stehende Kapital (welches nicht zum Hauskauf verwendet wird) auch vernünftig anlegt.

Solange man das eigene Heim bewohnt, spart man zwar die monatliche Miete, allerdings fließt kein direktes Geld ins eigene Portemonnaie. Kredittilgung, laufende Kosten und unregelmäßig wiederkehrende Reparaturkosten stehen - rein aus finanziell-materieller Sicht - der ersparten Miete gegenüber. Jeder möge für sich selbst ausrechnen, ob die Rechnung unter dem Strich eine Investition oder Verbindlichkeit ist.

Etwas anders sieht es aus, wenn man ein Haus erwirbt und es vermietet. Dann erhält man eine monatliche Mietzahlung. Allerdings sind die erzielten Renditen in den meisten Fällen zu niedrig, um dieses Vorhaben mit einem Kredit zu finanzieren. Bis zur vollständigen Bezahlung der Immobilie erwirtschaftet man im Standardfall keinen Gewinn, sondern zahlt eher noch drauf. Zudem sollte man vorsichtig sein, wenn das zur Verfügung stehende Kapital nicht allzu hoch ist. Seine gesamten Investments lediglich auf die eine Anlageklasse Immobilien zu setzen, birgt ein „Klumpenrisiko“ und verstößt somit gegen eine der ältesten Investment-Regel, nämlich der Diversifizierung. 

Ein zusätzliches Risiko bei der Vermietung von Immobilien sind Mietnomaden. Diese verschleiern beim Einzug in eine Wohnung ihre eigentliche Zahlungsunfähigkeit und verschwinden nach einiger Zeit quasi über Nacht. Oft wird die Wohnung in einem desolaten Zustand zurückgelassen, so dass dem Vermieter, neben den nicht gezahlten Mieten, zusätzlich Verluste durch die Beseitigung von Wohnungsschäden entstehen können.

Einige werden noch die erwartete Wertsteigerung einer Immobilie als Argument für das Eigenheim vorbringen. Dabei stiegen die Preise von Wohnimmobilien in der Vergangenheit inflationsbereinigt lediglich um etwa 0,4 Prozent jährlich an. In der Berechnung enthalten sind auch die Jahrzehnte des zurückliegenden Jahrhunderts, als die Baubranche stark boomte. Um eine Abschätzung der zukünftigen Preisentwicklung machen zu können, sollten wir grundsätzliche Überlegungen anstellen, was der eigentliche Grund der Wertsteigerung einer Immobilie ist. Oder anders gefragt, wer oder was treibt den Preis einer Immobilie? Es ist nahezu ausschließlich die Nachfrage. Und diese setzt sich zusammen aus der Anzahl der Nachfragenden und der Begehrtheit des Standortes und den Wert des Immobilienobjektes an sich. Um diese Frage zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die demographische Struktur Deutschlands werfen. Seit 2003 schrumpft die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland, das heißt, es sterben jährlich mehr Menschen als durch Neugeburt und Zuwanderung hinzukommen. Grundsätzlich bedeutet eine Bevölkerungsabnahme eine deutschlandweit nachlassende Nachfrage nach Immobilien. Zwar leben immer mehr Leute als Single alleine, aber Singles leben nur selten in einer eigenen Immobilie. Sie leben hauptsächlich in Mietwohnungen, gerade jüngere Leute auch in Wohngemeinschaften. Wenn man sich die Preisentwicklung der Wohn- und Bürogebäude anschaut, dann fällt der Preisanstieg vor allem in Zentren von Großstädten auf, sonst sinken die Preise derzeit eher. Dies trifft besonders auf ländliche Regionen mit nur eingeschränkt ausgebauter Infrastruktur zu.

Zusammengefasst macht der Erwerb einer eigenen Immobilie aus finanzieller Sicht nur mit Einschränkungen Sinn, wenn man sie einerseits ohne Kreditfinanzierung kaufen und sie andererseits bei einer ausreichend großen Kapitaldecke vermieten kann. Denn somit ließe sich ein positiver Cashflow erzeugen. Allerdings sollte man sich in diesem Business gut auskennen, nur wenigen gelingt ein dauerhaft profitabler Erwerb einer Immobilie zur Vermietung.

Gegen den Erwerb einer eigen genutzten Immobilie lässt sich nichts sagen, aber man sollte sich dessen bewusst sein, dass dies in erster Linie Luxus und keine Altersvorsorge bedeutet. Einen positiven Cashflow erzeugt die eigen genutzte Immobilie nicht. Selbst wenn sie vollständig abgezahlt wurde, hat man streng betrachtet lediglich einen verringerten negativen Cashflow aufgrund der gesparten Miete. Die monatlichen Nebenkosten bleiben ebenso wie die unregelmäßigen Reparatur- und Verschönerungsarbeiten.

Zum Weiterlesen:

• Mehr zur gesamten Anlageklasse Immobilien können Sie unter "Die Anlageklasse Immobilien zur Diversifikation - ein Problemfall!?" nachlesen.
• Kaufen oder Mieten?
• Passives Einkommen mit offenen Immobilienfonds?