Sonntag, 27. November 2011

Ist eine Immobilie eine Geldanlage?

Viele Leute haben den Wunsch, in den eigenen vier Wänden zu leben. Dafür wird oft ein enorm großer Kredit von der Bank aufgenommen. Nicht wenige habe ich schon sagen gehört: „Wir investieren in unser Haus“. Bevor die eigenen vier Wände nicht komplett abbezahlt sind, stellt sich die Frage, für wen die Hausfinanzierung eine Investition ist? Bei einer Investition erzielt der Anleger (Investor) einen Cashflow in sein eigenes Portemonnaie

Die jungen Hausbesitzer müssen aber erst noch die teilweise enorm hohe Verbindlichkeit zurückzahlen. Das bedeutet, vor allem für die Bank ist das Geschäft eine Investition. Diese bekommt, neben der Rückzahlung des Darlehens, zusätzlich noch regelmäßige Zinszahlungen. Daher sind die Banken in der Regel bei der Hausfinanzierung auch recht großzügig mit Krediten, denn sie wissen, es ist eine langfristige Investition in die Arbeitskraft der frischen Besitzer eines Eigenheimes.

Aber dafür spare man ja monatlich die Miete, erwidern viele Leute. Das ist lediglich die halbe Wahrheit. Selbst, wenn die Verbindlichkeit über die Jahre oder gar Jahrzehnte abgezahlt wurde, bleiben dennoch regelmäßige und unregelmäßige Kosten. Steuern, Versicherungsbeiträge, Wasserrechnung, die Müllabfuhr, alles möchte pünktlich bezahlt werden. Da kommen schnell 250, 300 oder gar 400 Euro zusammen - monatlich versteht sich. Hinzu kommen die unregelmäßig aufkommenden Reparaturarbeiten. Hier ist mal die Heizung defekt, dort mal eine Undichtigkeit im Dach, auch die Fenster müssten nach einigen Jahren erneuert werden. Wer nicht gerade Verwandte oder Freunde hat, die einem die Arbeit erledigen können, oder alternativ zumindest wissen, wie man sie günstig verrichten kann oder man selbst handwerklich nicht besonders versiert und interessiert ist, gehen die Reparaturarbeiten sehr deutlich ins Geld. Dieser Punkt wird oft unterschätzt. Wer keine große Lust an handwerklichen Arbeiten hat, dessen Haus verwahrlost im Laufe der Zeit (verliert somit natürlich auch an Wert) oder bezahlt einen Batzen Geld für immer wiederkehrende Reparaturarbeiten.

Gerd Kommer hat in "Kaufen oder Mieten? einen Fall gegenübergestellt, bei dem sowohl der Mieter als auch der Hausbesitzer dasselbe Startkapital einsetzen können. Der Mieter investiert das Kapital in einen Aktien/Anleihen-Mix, der Hausbesitzer zu 100 Prozent eigenkapitalfinanziert in seine Immobilie. Trotz der Mietzahlungen stünde der Mieter nach 30 Jahren finanziell besser da als der Besitzer einer selbst genutzten Immobilie. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter das zur Verfügung stehende Kapital (welches nicht zum Hauskauf verwendet wird) auch vernünftig anlegt.

Solange man das eigene Heim bewohnt, spart man zwar die monatliche Miete, allerdings fließt kein direktes Geld ins eigene Portemonnaie. Kredittilgung, laufende Kosten und unregelmäßig wiederkehrende Reparaturkosten stehen - rein aus finanziell-materieller Sicht - der ersparten Miete gegenüber. Jeder möge für sich selbst ausrechnen, ob die Rechnung unter dem Strich eine Investition oder Verbindlichkeit ist.

Etwas anders sieht es aus, wenn man ein Haus erwirbt und es vermietet. Dann erhält man eine monatliche Mietzahlung. Allerdings sind die erzielten Renditen in den meisten Fällen zu niedrig, um dieses Vorhaben mit einem Kredit zu finanzieren. Bis zur vollständigen Bezahlung der Immobilie erwirtschaftet man im Standardfall keinen Gewinn, sondern zahlt eher noch drauf. Zudem sollte man vorsichtig sein, wenn das zur Verfügung stehende Kapital nicht allzu hoch ist. Seine gesamten Investments lediglich auf die eine Anlageklasse Immobilien zu setzen, birgt ein Klumpenrisiko“ und verstößt somit gegen eine der ältesten Investment-Regel, nämlich der Diversifizierung

Ein zusätzliches Risiko bei der Vermietung von Immobilien sind Mietnomaden. Diese verschleiern beim Einzug in eine Wohnung ihre eigentliche Zahlungsunfähigkeit und verschwinden nach einiger Zeit quasi über Nacht. Oft wird die Wohnung in einem desolaten Zustand zurückgelassen, so dass dem Vermieter, neben den nicht gezahlten Mieten, zusätzlich Verluste durch die Beseitigung von Wohnungsschäden entstehen können.

Einige werden noch die erwartete Wertsteigerung einer Immobilie als Argument für das Eigenheim vorbringen. Dabei stiegen die Preise von Wohnimmobilien in der Vergangenheit inflationsbereinigt lediglich um etwa 0,4 Prozent jährlich an. In der Berechnung enthalten sind auch die Jahrzehnte des zurückliegenden Jahrhunderts, als die Baubranche stark boomte. Um eine Abschätzung der zukünftigen Preisentwicklung machen zu können, sollten wir grundsätzliche Überlegungen anstellen, was der eigentliche Grund der Wertsteigerung einer Immobilie ist. Oder anders gefragt, wer oder was treibt den Preis einer Immobilie? Es ist nahezu ausschließlich die Nachfrage. Und diese setzt sich zusammen aus der Anzahl der Nachfragenden und der Begehrtheit des Standortes und den Wert des Immobilienobjektes an sich. Um diese Frage zu beantworten, müssen wir einen Blick auf die demographische Struktur Deutschlands werfen. Seit 2003 schrumpft die Bevölkerung der Bundesrepublik Deutschland, das heißt, es sterben jährlich mehr Menschen als durch Neugeburt und Zuwanderung hinzukommen. Grundsätzlich bedeutet eine Bevölkerungsabnahme eine deutschlandweit nachlassende Nachfrage nach Immobilien. Zwar leben immer mehr Leute als Single alleine, aber Singles leben nur selten in einer eigenen Immobilie. Sie leben hauptsächlich in Mietwohnungen, gerade jüngere Leute auch in Wohngemeinschaften. Wenn man sich die Preisentwicklung der Wohn- und Bürogebäude anschaut, dann fällt der Preisanstieg vor allem in Zentren von Großstädten auf, sonst sinken die Preise derzeit eher. Dies trifft besonders auf ländliche Regionen mit nur eingeschränkt ausgebauter Infrastruktur zu.
Zusammengefasst macht der Erwerb einer eigenen Immobilie aus finanzieller Sicht nur mit Einschränkungen Sinn, wenn man sie einerseits ohne Kreditfinanzierung kaufen und sie andererseits bei einer ausreichend großen Kapitaldecke vermieten kann. Denn somit ließe sich ein positiver Cashflow erzeugen. Allerdings sollte man sich in diesem Business gut auskennen, nur wenigen gelingt ein dauerhaft profitabler Erwerb einer Immobilie zur Vermietung.
Gegen den Erwerb einer eigen genutzten Immobilie lässt sich nichts sagen, aber man sollte sich dessen bewusst sein, dass dies in erster Linie Luxus und keine Altersvorsorge bedeutet. Einen positiven Cashflow erzeugt die eigen genutzte Immobilie nicht. Selbst wenn sie vollständig abgezahlt wurde, hat man streng betrachtet lediglich einen verringerten negativen Cashflow aufgrund der gesparten Miete. Die monatlichen Nebenkosten bleiben ebenso wie die unregelmäßigen Reparatur- und Verschönerungsarbeiten.

Kommentare:

  1. Ich denke auch, dass es auf jeden Fall eine Geldanlage ist, die man allerdings auch pflegen muss. Es reicht nicht aus sich für ein Objekt zu entscheiden und dann nichts zu tun. Da muss einiges mehr erfolgen.

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  2. Hallo Luisa,
    eine Immobilie pflegen zu müssen ist in jedem Fall richtig. Das "Pflegen" kostet dann auch Geld.
    Wichtig finde ich herauszustellen, dass eine Immobilie zur Selbstnutzung keine Geldanlage ist, da sie keinen regelmäßigen Geldfluss auf das eigene Konto in Gang setzt.

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  3. Vieles ist richtig, aber mit ein paar Sachen stimme ich nicht überein. Abgaben wie Steuern, Wasser, Müll usw. muß ich auch in einer Wohnung bezahlen. Also hebt es sich auf und man kann nicht sagen das es nur der Hausbezitzer zahlt. Ich zahle sogar in meinem Haus weniger Abgaben als in einer Wohnung, dabei ist das Haus 10m² größer. Auch muß man die größe des Hauses betrachen, je kleiner das Haus um so geringer sind die laufenden Kosten und auch die Reparaturkosten, die man wie gesagt auch in einer Wohnung hat. Dann kommt noch der Wohlfühlfaktor hinzu, was nützt mir denn die Wohnung und Aktien, wenn ich mich nicht wohlfühle? Denn Tür an Tür mit anderen zu Wohnen, auf andere Rücksicht nehmen zu müssen oder von anderen gestört und belästigt zu werden, kein eigener Garten an der Wohnung ist auch nicht für jeden so toll. Im übrigen zahle ich weniger für mein Haus monatlich ab, als ich für eine 4 Zimmer Wohnung 90m² an Miete zahlen müsste. Das was ich dadurch weniger Zahle, kann ich sparen und somit Kapital aufbauen. Denn mittlerweile haben wir eine mittlere 5 stellige Summe gespart und auch ein Teil in Fonds angelegt. Das Depot steht momentan mit mehr Gewinn da, als ich Zinsen an die Bank zahle. Zumindest habe ich vor, dass Haus nach insgesamt 15 Jahren abzubezahlen. Im übrigen bleiben die Mieten ja auch nicht gleich, sie steigen und wenn das Mietshaus renoviert wird, steigen die Mieten auch. Vor allem in Städten, denn ich Wohne in einer Stadt. Auch die Aussage, dass alle paar Jahre neue Fenster z.b. eingebaut werden müssen stimmt so nicht, ehr vielleicht die Aussage, eventuell nach 20 Jahren. Wenn ich 20000-30000 € für eventuelle Reparaturen bei Seite gelegt habe, bin ich auf der sicheren Seite. Und schon kann ich in Aktien und andere Sachen investieren. Wenn ich nun mit dem gleichen Einkommen vielleicht 600-700€ Miete zahle, kann ich vielleicht 200-300€ noch sparen. Aber wenn ich Mietfrei Wohne kann ich über 1000€ im Monat sparen.
    ich bin übrigens Geringverdiener.

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    1. Thema Immobilie.
      Haben Sie schönen Dank für Ihren Erfahrungsbericht. Ich finde es richtig gut, wenn Sie sich als selbst eingeschätzter "Geringverdiener" eine Immobilie finanzieren und bald über 1000 monatlich Euro sparen können.
      Gleichzeitig bin ich aber beeindruckt, wenn die Rendite Ihres Depots die Zinszahlungen Ihrer Verbindlichkeit übersteigt. Dann haben Sie sich entweder ein sehr gutes Depot zusammengestellt oder besonders günstige Finanzierungskosten erzielen können, vielleicht sogar beides.

      Lassen Sie mich noch folgendes kommentieren:
      Natürlich müssen auch Mieter Nebenkosten bezahlen. Viele Mieter kennen gar nicht so genau die exakte Zusammensetzung ihrer monatlichen Zahlung. Mir ging es dabei darum, dass bei einem Eigenheim oft verschwiegen wird, regelmäßigen Zahlungen leisten zu müssen. Das summiert sich auf ein paar hundert Euro monatlich auf.

      Den Wohlfühlfaktor möchte ich überhaupt nicht bestreiten, aber das gehört nicht zu einer reinen Finanzgegenüberstellung, sondern zum Thema Luxus. Gegen unangenehme Nachbarn können Sie sich auch als Immobilienbesitzer nicht komplett schützen.

      Ich wünsche Ihnen, dass Ihre Berechnung, die Sie hier teilweise veröffentlicht haben, sich wirklich bewahrheitet, damit Sie ohne finanzielle Sorgen Ihre Immobilie genießen können.

      Viele Grüße!
      Lars Hattwig

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  4. Kleine Anmerkung zu Immobilien. Viele kaufen sich besonders z.Zt eine Wohnung/Haus in Erwartung einer höheren Inflation/Geldentwertung und angesichts historisch niedriger Zinsen.

    Käme es in Deutschland tatsächlich zu Inflationsraten von 5% oder mehr, was würde einem dann noch das schöne Dividendendendepot nützen, außer dass es die Geldentwertung etwas besser aufhält als ein Tagesgeldkonto?

    Beste Grüße

    Ich bin in beidem investiert und versuche meine Aktien-/Anleihepositionen auszubauen, während ich meine Immobilie abbezahle. Übrigens, ein Schmankerl, dass mir ein Baufinanzierungsberater erzählt hat: Es gibt Menschen, die kaufen sich Immobilien und finanzieren sie zu 100% , obwohl sie sie bar bezahlen könnten. Bei Bauzinsen um oder unter 3% sind sich solche Zeitgenossen sicher, mit ihrem Bargeld einen höheren Ertrag zu erzielen und investieren es lieber parallel, anstatt es komplett in die Immobilie zu stecken.

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    1. Ups, da sind die Grüße in die Mitte gewandert.. :-)

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    2. Hallo Dirk,

      eine gute Entscheidung das Kapital auf möglichst mehrere voneinander unabhängige Anlageklassen zu verteilen.

      Eine moderate Inflation (dazu zähle ich 5% auch noch) ist insgesamt eher gut für Aktien (es sind ja Sachwerte). Allerdings sollte man sich dann auf die Unternehmen konzentrieren, die höhere Preise auch an ihre Kunden weitergeben können.

      Der niedrige Zinssatz für die Baufinanzierung oder teilweise auch Kredite ist schon verlockend. Die "großen Gelder" machen so ihren Gewinn. Günstige Kredite und dann für die Anlage einen höheren Zins erzielen. Das High Yield/Dividend Depot wird jetzt im August auch 6,0% Ausschüttungsrendite übersteigen und das gekoppelt mit einen derzeit steigenden Aktienmarkt (also Kursgewinne).

      VG
      Lars

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    3. Ich werde Dein Depot mit Interesse verfolgen.

      Finde das blog spitze, schön konkret, sehr nützlich.

      Gruss

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  5. Hallo Lars,

    bin auf Deine Seite hier gestoßen, bin sehr angetan und habe schon viel gelesen. Vielleicht demnächst zu ETFs, Depots etc. demnächst mehr. Zu Immobilien etwas längeres, einleitend:

    "Gerd Kommer hat in "Kaufen oder Mieten? einen Fall gegenübergestellt, bei dem sowohl der Mieter als auch der Hausbesitzer dasselbe Startkapital einsetzen können. Der Mieter investiert das Kapital in einen Aktien/Anleihen-Mix, der Hausbesitzer zu 100 Prozent eigenkapitalfinanziert in seine Immobilie. Trotz der Mietzahlungen stünde der Mieter nach 30 Jahren finanziell besser da als der Besitzer einer selbst genutzten Immobilie."

    "Dabei stiegen die Preise von Wohnimmobilien in der Vergangenheit inflationsbereinigt lediglich um etwa 0,4 Prozent jährlich an."

    "Der niedrige Zinssatz für die Baufinanzierung oder teilweise auch Kredite ist schon verlockend. Die "großen Gelder" machen so ihren Gewinn. Günstige Kredite und dann für die Anlage einen höheren Zins erzielen."

    Bei den niedriegen Hypothekenzinsen (inzwischen schon unter 2% für 5 Jahre fest) ... 200.000 € Startkapital... Wie wär's mit dem Vergleich wie folgt:

    Hier kann man grob sagen: ca. 10 € Miete pro qm, gekauft ca. 2000 € pro qm. Wir haben 200.000 Startkapital, kaufen uns beide davon 25.000 Stück Prospect Capital Corporation
    (PSEC; A0B746) ... Ausschüttungsrendite derzeit ca. 1% pro Monat (also 2000 € pro Monat). Du mietest Dir 100 qm für 1000 €, ich kaufe mir für 200.000 Euro, vollständig fremdfinaniziert (Hypothek 2%, Tilgung 2%), die gleiche Wohnung - Belastung 8000 € pro Jahr (davon 4000 € Tilgung). Wer von uns beiden steht nach 30 Jahren besser dar?

    Auf eigenen Erfahrungen beruhend würde ich sagen: Jeder, der die Möglichkeit besitzt, eine Immobilie zu Zwecken des Eigenbedarfs (Gewinne sind hier steuerfrei) - günstig vollständig fremdfinanziert - zu erwerben, sollte dies tun (soweit der Eigenbedarf für eine absehbare Weile - Größenordnung ca. 10 Jahre - besteht).

    Der Vermieter ist ja schließlich kein Samariter. Ihm die Immobilie abkaufen ist besser als sie von ihm zu mieten. Leider stellt sich diese Frage so eher selten im Leben.



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  6. Lars ,Nochmal Immobilien . Hier sollte auch eine UN Sichtweise der Bank erfolgen. Immobilie bringt in erster Linie Sicherheit für die Bank . Dadurch jedoch auch günstige Zinssätze für den Kredit hierfür . Wie bereits oben erwähnt , arbeiten auch einige mit genau diesem Zinsspraeds indem Geld durch die Gute Besicherung der Hypothek günstiger geliehen werden kann wie auf der anderen Seite das Geld höherverzinslich angelegt werden kann . Dieses ist eigentlich das Geschäftsmodel der Bank , aber mann kann dieses ja auch für einen selber anwenden. Das ist eigentlich das spannende an Immobilien , hier kann ein Hebeleffekt eingesetzt werden. Aber es macht halt auch Arbeit und mann hat immer Pflegekosten die in dieser Betrachtung natürlich auch einfließen müssen ( Siehe auch Investitionspunk Gerald Hörhahn , keine Immo in der Pampa ) . Dieses ist eigentlich das wesentlich , warum auch Kredit sinnvoll sein kann , wenn mann diesen als Investition betrachtet , d.h. daraus ein positiver Geldrückfluss ( am besten noch passiv /ohne viel Arbeit / dieses ist aber ein längerer Weg durch die Masse an Bestand und für die meisten sicherlich nicht machbar vom Volumen her , da die wenigsten Hamborner Reit , Patrizier , oder ähnliche UN sind )

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  7. Ein interessanter Artikel. Leider schnellen derzeit bei uns in der Region die Preis für Kauf und Miete sehr hoch, so dass sowohl ein Kauf, als auch ein vernünftiges Mietobjekt immer unbezahlbarer wird. Die Wohnkosten steigen und dann fehlt natürlich das Geld, um zusätzlich noch spürbar Aktien oder ETFs zu kaufen. Ein Dilemma und ich habe derzeit keine Lösung. Die vielen "Fachkräfte" aus dem Ausland machen die Situation nicht gerade einfacher auf dem Immobilienmarkt....

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    1. Wie wahr. Geld das ich eigentlich für ETFs verwenden möchte, geht aufgrund steigender Mieten immer mehr für das Wohnen drauf. Was tun? Günstige Wohnungen sind hier Mangelware und weiter weg ziehen bedeutet höhere Pendelkosten. Auch haben wir bereits eine kleinere Wohnung. Ich nehme mal das Motto dieser Seite: Finanziell umdenken! Aber wie???

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    2. Dem muss ich mich anschließen! Wer weiß Rat? Der Immobilienmarkt dreht vielerorts preismäßig völlig durch und hat sich von den Lohnentwicklungen abgekoppelt. Wir haben richtig große Probleme eine günstige Mietwohnung zu finden obwohl wir nicht in einer Stadt leben und den Suchradius bereits deutlich erweitern. Tipps? Ich würde das Geld lieber in Aktien stecken als für das wohnen ausgeben!!

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    3. Ich weiß nicht, welchen praktischen(!) "Rat" wir denn hier überhaupt geben können/sollen ? Irgendwelche "Geheimtips", wie man trotzdem noch eine gut&günstige Mietwohnung findet, hab ich jedenfalls nicht und das ist ja auch immer ortsabhängig. Man kann bei den einschlägigen Portalen auch gleich automatisierte Dauer-Suchaufträge einrichten - oder selbst als Mieter schon einen Makler beauftragen, der sich um die ganze Ochsentour kümmert und evtl Spezialkenntnisse/kontakte hat. Viele Wohnungen werden ja auch garnicht erst öffentlich auf dem "freien Markt" reingestellt, sondern schon von privat-zu-privat vergeben, da muss man halt Leute kennen. Deswegen auch mal persönlich bei den verschiedenen Wohnungsgesellschaften oder Betreibern ne direkte Anfrage stellen.

      Wenn die Frage eher rhetorisch war, müssen Sie sie halt an die Politik richten oder von wem auch immer Sie sich Abhilfe versprechen richten. Das kann u.U. lange dauern...

      "Der Immobilienmarkt dreht vielerorts preismäßig völlig durch und hat sich von den Lohnentwicklungen abgekoppelt."

      Naja, frei nach kapitalistischem Prinzip von Angebot und Nachfrage ist das doch nichts ungewöhnliches: IRGENDJEMAND kann sich diese Wohnungen anscheinend doch noch leisten, sonst würden die Preise ja nicht steigen können ;-) Das fällt uns aber immer nur dann erst negativ auf, wenn wir mal selbst zur Gruppe der Abgehängten gehören.
      Wenn Sie selbst Eigentümer wären, würden Sie sich darüber ja auch nicht beschweren, sondern eher über das Gegenteil. Die ganzen Leute, die zB. "Immobilienanlage als Altersvorsorge" machen, wären ja genauso unglücklich, wenn die Renditen NICHT steigen würden.

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  8. Ich finde auch, dass der blog viel zu wenig auf dieses wichtige thema eingeht. eine immobilie zahlt sich nun mal auch von selbst ab. ich hab beispielsweise erst vor kurzem eine wohnung mit 100k ek eingekauft, 150k fk aufgenommen und bewohne sie jetzt selbst in einer großstadt. die rückzahlung des kredits kostet mich weniger als eine vergleichbare wohnung in der city! wenn ich sie mal vermiete, kriege ich sogar noch einen passiven einkommensstrom. der author des blogs geht unverständlicherweise zu negativ mit dem thema immobilien um - vielleicht auch, weil er selbst sich nur mit etfs und nicht mit den immobilien auskennt?

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    1. Die Kernaussage ist doch eigentlich nur, dass sich jeder gut durchrechnen soll ob sich eine Immobilie in seinem persönlichen Fall lohnt (oder nicht). Wenn das bei Ihnen der Fall ist, spricht doch nichts dagegen und man kann Sie beglückwünschen :-)

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