Sonntag, 20. Dezember 2015

Überblick Anlageklasse Immobilien - REIT ETFs

Artikel wurde von Chris verfasst

Im Rahmen der Artikelserie über das Investieren in Immobilien hatten wir uns mit den verschiedenen Möglichkeiten zur Anlage in diesem Segment befasst. Zur Erinnerung, dabei wurden die Vor- und Nachteile des eigenen Direkterwerbs von Häusern, klassischer Immobilienfonds und REIT-ETFs behandelt.
Das Fazit der Artikelserie bestand darin, dass man Immobilien (wenn überhaupt) noch am ehesten durch die Anlage in REIT-ETFs abdecken kann. Im folgenden möchte ich nun genauer darauf eingehen und Ihnen auch ein paar konkrete ETFs vorstellen.

Einfach eine Immobilie selbst zu kaufen ist sicher die am einfachsten zu verstehende Methode, aber in der Praxis eben auch oft die am schwierigsten umzusetzende. Ein vergleichsweise hoher Kapitalaufwand und nicht zu unterschätzende Fachkenntnisse werden hier für ein erfolgreiches Agieren benötigt, dazu besteht ein potentiell hohes Klumpenrisiko des Vermögens und eine längerfristige Kapitalgebundenheit, was sicher auch nicht jedem gefällt.

Klassische offene Immobilienfonds sammeln hingegen Geld von vielen Anlegern ein, weswegen hier jeder Einzelne schon mit einem kleineren Betrag mitmachen kann. Das Kapital wird dann von den Verwaltern in mehrere Objekte angelegt und soll Erträge aus Mieteinnahmen und Weiterverkäufen erwirtschaften. Allerdings wurde in den letzten Jahren auch hier immer deutlicher, dass die Möglichkeit sein Geld im Krisenfall jederzeit wieder abziehen zu können für den Anleger eingeschränkt werden kann, und dieses potentielle Risiko auch mittlerweile nicht mehr durch besonders attraktive Renditen lohnenswert ist.

Die beste Kombination aus Aufwand, Chancen und Risiken in Immobilieninvestments bestehen durch die Anlage in REITS bzw. REIT-ETFs. Im folgenden möchte ich nun genauer darauf eingehen und Ihnen auch ein paar konkrete ETFs vorstellen.


Was ist ein REIT?

Ein REIT (Real Estate Investment Trust) stellt eine besondere Rechtsform für im Immobilienbereich tätige Gesellschaften dar, welche speziellen Anforderungen z.B. bezüglich der Besteuerung und der Gewinnausschüttung unterliegen, und für den Privatanleger so einfach wie normale Aktien auch zu handeln sein sollen. Diese werden nun, wie wir es kennen, in einem ETF gebündelt. Da eine Immobiliengesellschaft viele einzelne Objekte besitzt, und ein ETF viele einzelne Gesellschaften enthält, ist hier also auch eine größere Streuung gegeben. Dazu enthalten die ETFs, gerade im ausser-amerikanischen Raum, nicht nur direkte REITS, sondern auch viele "normale" Aktiengesellschaften, die eben in der Immobilienbranche tätig sind (wie z.B. die hierzulande bekannten Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, usw. die alle AGs statt genauer REITs sind).

Dies ist zum Verständnis ganz wichtig zu begreifen, dass man hier also nur bedingt "direkt in Immobilien" investiert ist, sondern eben in börsengehandelte Immobilienunternehmen, deren Kurse genauso Schwankungen unterworfen sind wie der Gesamtmarkt. Also auch wenn wir vielleicht überall von den Preis- und Mietsteigerungen am Häusermarkt hören, und daran partizipieren wollen, sind die Unternehmen auch noch anderen Einflüssen ausgesetzt. Man kann sich das von der Abstraktions-Stufe in etwa so vorstellen, als wäre es genau der selbe Unterschied ob man nun direkt in den Rohstoff Öl investiert oder in Energie-Unternehmen wie ExxonMobil, Shell und BP. Man hat zwar schon indirekt etwas mit der Entwicklung des Ölpreises selbst zu tun, aber eben nur über einen "Umweg".

REITs zuletzt etwas schwächer als der Gesamtmarkt

So kann man sich auch streiten, ob man es hier wirklich mit einer "anderen Anlageklasse" zu tun hat, oder einfach nur mit einer weiteren Unter-Branche von normalen Aktienunternehmen. Zuviel Diversifikation (also unterschiedliche Kurs-Entwicklungen im Vergleich zum Gesamtmarkt) sollte man sich jedenfalls von REITs nicht unbedingt erhoffen. Als Beispiel habe ich Ihnen in der folgenden Grafik einen Performance-Chart Vergleich des "iShares Developed Markets Property ETF" (gelbe Fläche) für weltweite Immobilienunternehmen und des "MSCI World Index" (blaue Linie) als Benchmark des weltweiten Aktienmarktes insgesamt aufgezeigt:

iShares Dev Prop - MSCI World - Quelle: Comdirect.de
Wie man sieht, verlaufen beide recht ähnlich. Nicht ganz exakt natürlich, aber eben auch nicht so unterschiedlich, dass man sich hier richtig unterschiedliche Entwicklungen im Vergleich zum allgemeinen Aktienmarkt davon versprechen sollte. Ein genauerer Blick zeigt auch, dass der Immobilien-ETF im Crash 2007-09 sogar stärker als der Gesamtmarkt verloren hatte - nicht verwunderlich, hing ja die große Finanzkrise nicht unwesentlich auch mit speziellen Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zusammen. Weiterhin ist auch der besondere Knick Mitte 2013 interessant, welcher wohl mit damaligen Befürchtungen einer aufkommenden Zinserhöhung zu tun hatte. Ein erster Hinweis darauf, dass diese Branche im besonderen Maße in Zusammenhang mit dem Zinsniveau steht, welche eine wichtige Bedeutung für die Fremdkapitalkosten (und damit eigene Gewinnmargen) von Immobilienfinanzierungen hat.

Einzelne ETFs für dieses Segment

SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF
ISIN: IE00B8GF1M35
TER: 0,40 Prozent
Volumen: 148 Mio Euro
Positionen: 215, phyische Replikation (optimiertes Sampling)
aktuelle Ausschüttungsrendite: 1,91 Prozent (vierteljährliche Ausschüttung)

Im Gegensatz zu anderen ETFs ist dieser von SPDR wirklich global, das heißt er hat also auch einen gewissen kleinen Anteil an Immobilien-Unternehmen aus Schwellenländern im Gepäck. Leider haut aber auch die reine Ausschüttungshöhe, die in der Vergangenheit immer etwa so um den 2-Prozentbereich bestand, erst mal keinen wirklich vom Hocker. Wer sich daran wenig stört und einfach nur eine simple, möglichst komplette Abdeckung des Immobiliensegments weltweit möchte, kann dies mit diesem vergleichsweise günstigen Produkt gut erreichen.

iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
ISIN: DE000A0LGQL5
TER: 0,59 Prozent
Volumen: 2842 Mio Euro
Positionen: 300, physisch (vollständig)
aktuelle Ausschüttungsrendite: 3,11 Prozent (vierteljährlich)

Dieser beliebte ETF (man sieht es am Fondsvolumen) von iShares enthält Immobilienunternehmen aus entwickelten Industriestaaten weltweit (also ohne Schwellenländer). Dafür hat er eine höhere Ausschüttung als der SPDR zu bieten, allerdings auch mit einer leicht höheren TER. Von der Kursentwicklung sind beide ETFs in den letzten Jahren relativ ähnlich gelaufen (mit kleinem Prozent-Vorteil für SPDR) und sind daher fast gleich zu empfehlen. Die Entscheidung, welchen ETF man nun also nimmt, wird also letztlich am ehesten davon abhängen, wie wichtig einem die höhere Ausschüttungsrendite wirklich ist.

iShares US Property Yield UCITS ETF
ISIN: DE000A0LGQK7
TER: 0,40 Prozent
Volumen: 653 Mio Euro
Positionen: 130, physisch (vollständig)
aktuelle Ausschüttungsrendite: 3,02 Prozent (vierteljährlich)

Bei den anderen beiden globalen ETFs machte allein die USA schon mehr als die Hälfte des Inhaltes aus. Das ist natürlich für weltweit anlegende Fonds zwar recht üblich, aber auch nicht jedem Anleger gefällt diese Übergewichtung eines bestimmten Landes. Wer also stattdessen lieber eine individuelle Anpassung und regional andere Schwerpunkte setzen möchte, für den bieten sich die einzelnen iShares-ETFs an, die man selbst verteilen kann. Der erste Fonds dieser Reihe hier investiert also nur in die USA.

iShares Asia Property Yield UCITS ETF
ISIN: DE000A0LGQJ9
TER: 0,59 Prozent
Volumen: 177 Mio €
Positionen: 70, physisch (vollständig)
aktuelle Ausschüttungsrendite: 3,62 Prozent (vierteljährlich)

Dieser ETF investiert in Immobilienunternehmen aus den entwickelten Industriestaaten im asiatisch-pazifischen Raum. Konkret bestimmen dabei eigentlich nur die Länder Hongkong (37,34 Prozent), Australien (26,95 Prozent) und Japan (25,32 Prozent) das Portfolio, aber die Ausschüttungsrendite ist höher als bei den anderen Regionen.

iShares European Property Yield UCITS ETF
ISIN: DE000A0HG2Q2
TER: 0,40 Prozent
Volumen: 1347 Mio €
Positionen: 56, physisch (vollständig)
aktuelle Ausschüttungsrendite: 2,77 Prozent (vierteljährlich)

Der letzte ETF der iShares-Reihe deckt nun also das Segment europäischer Immobiliengesellschaften ab. Allerdings verzichtet er auch leider darauf, das (nicht unwichtige) Land Großbritannien mit zu beinhalten. Dahinter steckt wohl der Home-Bias englischer Anleger, für die speziell noch das Produkt iShares UK Property UCITS ETF (ISIN: IE00B1TXLS18 , Ausschüttung: 2,48 %) aufgelegt wurde, dass man sich nun extra ins Depot legen muss. Alternativ bietet sich dazu auch der iShares STOXX Europe 600 Real Estate UCITS ETF (ISIN: DE000A0Q4R44 , Ausschüttung: 2,79 %) an, welcher aktuell 26 Immobilienunternehmen aus dem gesamteuropäischen Stoxx Europe 600 -Index umfasst.

Alle iShares-ETFs der "Property Yield"-Serie basieren übrigens auf den FTSE EPRA/NAREIT Dividend PLUS Indizes, welche als besondere Auswahlregel auch noch zusätzlich die Bedingung haben, dass ein Unternehmen zur Aufnahme eine Ausschüttungsrendite von mindestens 2% haben muss. Die weitere Gewichtung innerhalb des ETFs erfolgt dann normal nach Marktkapitalisierung, aber durch das Rendite-Kriterium haben wir zumindest schon mal eine relative Untergrenze, was die Dividendenhöhe angeht.

Fazit

Wer sich jetzt allerdings denkt, beim Anblick der doch allgemein im 2~3 Prozentbereich eher bescheidenen Ausschüttungsrenditen der REIT-ETFs insgesamt, warum man hier noch überhaupt speziell investieren sollte (sind wir doch auch selbst von "normalen" Dividenden-ETFs schon 3 bis 5 Prozent und mehr gewöhnt), der kann meiner Meinung nach gerne ohne weiteres darauf verzichten. Einen großen Mehrwert an zusätzlicher Diversifikation wird man durch diese Art der Anlage nicht unbedingt erreichen, wie ein Vergleich der ETF-Kurse mit ihren regionalen Breitmarkt-Indizes zeigt. Ausserdem sind auch in vielen "normalen" Dividenden-ETFs schon Immobilien-Unternehmen enthalten. Nicht in allen, denn das handhabt jeder Anbieter punktuell unterschiedlich, aber wen das genauer interessiert, der sollte mal die Bestandsliste seiner ETFs nach Stichworten wie "Real Estate" oder "Property" durchsuchen. Oft werden sie auch einfach insgesamt unter dem Branchen-Oberbegriff "Financials" (Finanzunternehmen) mit aufgeführt. Bei den "Select Dividend"-ETFs von iShares wird man da beispielsweise schon fündig. Sich also dazu noch spezielle REIT-ETFs einzeln mit ins Depot zu holen, stellt eine (un?)bewußte Übergewichtung dieses Sektors dar, was sicher auch nicht jeder so möchte.


Mortgage-REIT ETFs

Zum Abschluss möchte ich für die besonderen Renditejäger unter den Lesern noch einige amerikanische Mortgage-REIT ETFs vorstellen. Im Gegensatz zu "normalen" Immobiliengesellschaften, welche vor allem Mieteinnahmen erwirtschaften, besteht das Geschäft der Mortgage REITS aus dem Handel mit Hypothekendarlehen und den damit erwirtschafteten Kreditzinsen (bedeutet große Abhängigkeit vom allgemeinen Zinsniveau). Näheres zur genauen Funktionsweise findet sich auch im Internet, zum Beispiel hier.  Die teilweise zweistelligen Renditen dieses doch recht speziellen und sensiblen Bereiches weisen schon darauf hin, dass es sich hier um eine Anlage mit besonders spekulativen Risiken handelt, welche sich auch dementsprechend eher nur als Beimischung statt Basisinvestment eignet. Wer sich davon (und von der US-bedingten Problematik bei Steuern und Handelbarkeit) nicht abschrecken lässt, kann in diesem Sektor auch einige potentiell sehr interessante Anlagen tätigen.

iShares Mortgage Real Estate Capped ETF
ISIN: US4642885390
TER: 0,48 Prozent
Volumen: 832 Mio US-Dollar
Positionen: 38
aktuelle Ausschüttungsrendite: 14,64 Prozent (vierteljährlich)

Market Vectors Mortgage REIT Income ETF
ISIN:  US57060U3243
TER: 0,41 Prozent
Volumen: 97 Mio US-Dollar
Positionen: 24
aktuelle Ausschüttungsrendite: 12,32 Prozent (vierteljährlich)

UBS ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN
ISIN: US90269A3023
TER: 0,40 Prozent
Volumen: 242 Mio US-Dollar
Positionen: 24
aktuelle Ausschüttungsrendite: 29,57 Prozent (monatliche Ausschüttung)
(verfolgt den selben Index wie der Market Vectors-ETF, allerdings quasi in einer zweifach gehebelten Version, was auf der einen Seite zwar die Ausschüttungen verdoppelt, aber im Negativfall auch die Kursverluste sehr verstärkt.
Der Zusatz "ETN" (exchange-tradet note) bedeutet, dass es sich hier also um eine Inhaberschuldverschreibung (ähnlich eines Zertifikats) der herausgebenden Bank UBS handelt.)

Zum Weiterlesen:

Kommentare:

  1. Da es auf Facebook einen interessanten Kommentar zum Artikel gab, möchte ich noch einmal auf die Facebook-Seite von Finanziell umdenken hinweisen. Dort werden nicht nur die neuesten Artikel verlinkt, sondern zwischendurch gibt es dort weitere Infos. Hier geht es zur Facebook-Seite finanziell umdenken. Für Google+ gilt ähnliches.

    AntwortenLöschen
    Antworten
    1. Naja, "Zinsen sind grad billig!" ist kein besonders originelles Argument für den Immobilienkauf, sondern etwas was doch eh schon jeder normale Hinz und Kunz (und nicht zuletzt auch die Bankenwerbung ;-) von den Dächern ruft. Und immer, wenn alle eh nur in die gleiche Richtung denken, werd ich eher misstrauiger ^^

      Die selbstregulierende Kraft des Marktes hat nämlich auch die unangenehme Eigenschaft, solche vermeintlichen zwischenzeitlichen Finanzierungsvorteile schnell wieder plattzubügeln, denn nicht zuletzt sind in den Lagen, wo es überhaupt interessant ist zu investieren, die dafür nötigen Preise ja auch schon längst so gestiegen, das sich oft die Wirtschaftlichkeit am Ende nicht mehr lohnt (ja, auch bei "günstigen Zinsen"). Während andere Lagen ja auch aus gutem Grund so billig sind, aber dort will ich auch nichtmal ein Haus geschenkt haben. Hier sinnvolles von unsinnigem zu unterscheiden gehört eben zu den angesprochenen benötigten Fachkenntnissen die benötigt werden, und da werden vielleicht einige sicher ein paar Schnäppchen machen, und andere eben Schiffbruch erleiden.
      Aber natürlich, da jeder am Ende nur sich selbst verantwortlich ist, will/kann ich auch niemanden davon abhalten, rauszufinden zu welcher Gruppe man letztendlich selbst gehört ;-)

      Löschen
  2. Bei den Market-Vector-ETFs (VanEck) wie dem MORT gab es bisher keine Steuerprobleme, weil die alle im Bundesanzeiger (www.bundesanzeiger.de) gelistet sind.

    AntwortenLöschen
  3. Hallo,

    kann mir jemand das mit der Inhaberschuldverschreibung bei US90269A3023 genauer erklären?

    Danke und Grüße

    AntwortenLöschen
  4. Hallo Andreas, ich finden den MORT im Bundesanzeiger nicht. Kannst du mir sagen, wie du ihn da gefunden hast?

    VG

    AntwortenLöschen

Bitte kein Spam und beleidigende Äußerungen!