Mittwoch, 10. Juni 2015

Update zu offenen Immobilienfonds

Vor mehr als einem Jahr berichtete ich über Neuigkeiten bei offenen Immobilienfonds. Mittlerweile konnten wir fast zwei Jahre Erfahrung sammeln mit der Gesetzesänderung bei offenen Immobilienfonds im Juli 2013. Mit der Änderung sollte verhindert werden, dass zu viel Geld in kurzer Zeit aus dem Fondsvolumen abgezogen werden kann. Da sich noch zwei kleinere Positionen aus dieser Anlageklasse in meinem Depot befinden, möchte ich zu der Entwicklung in dieser Zeit ein Update geben.

Bis kurz vor der Finanzkrise gab es durchaus etliche Freunde dieser Form der Anlageklasse Immobilien. Kursschwankungen blieben vermeintlich gering und einmal pro Jahr gab es eine Ausschüttung in Höhe von 4 bis fast 5 Prozent.

Doch mittlerweile sind wir von diesen schönen alten Zeiten weit entfernt. Einige offene Immobilienfonds wurden geschlossen und inzwischen teilweise liquidiert, aber andere haben die Krise in dieser Anlageklasse überstanden. Zwei von den "überlebenden" Fonds habe ich selbst im Depot, wenn auch nur mit geringem Volumen mit entsprechend wenigen Anteilen.

Zum einen HausInvest (ISIN: DE0009807016) aus dem Haus der Commerzbank, der größtenteils in europäische Gewerbeimmobilien investiert ist, in Deutschland derzeit etwas weniger als 20 Prozent.
Zum anderen Grundbesitz global (ISIN: DE0009807057) unter dem Dach der Deutschen Bank, der aktuell neben Europa (mit Osteuropa) auch zu jeweils rund 20 Prozent Asien und die USA im Portfolio hat.

Kursentwicklung der beiden
offenen Immobilienfonds
HausInvest und Grundbesitz
global in den letzten 5 Jahren.
Quelle: comdirect.de
Der HausInvest genoss in den letzten Jahren einen guten Ruf oder hatte gutes Marketing betrieben, denn noch immer beträgt das Fondsvolumen fast 10 Milliarden Euro. Dagegen sind im globalen Immobilienfonds lediglich etwas mehr als 2 Milliarden investiert.

Beim Blick auf die Kursentwicklung (siehe Abbildung) ist beim HausInvest vor der Gesetzesänderung 2013 ein Abwärtstrend als "Sägezahnform" zu sehen. Die scharfen Abschläge sind jeweils die jährlichen Auszahlungen an Anleger. Letztendlich heißt dies nichts anderes als dass mehr Geld pro Jahr ausgeschüttet wurde als im Fonds im Laufe eines Anlegerjahres erwirtschaftet werden konnte.

Im Vergleich zum Juni 2014 hat sich der derzeit gültige Kurs kaum verändert und jetzt steht in wenigen Tagen die nächste Ausschüttung an, bei der der Kurs wieder um die Höhe des ausgezahlten Ertrags reduziert wird.
Ein Blick auf die Ertrags-Historie zeigt folgendes Bild:

HausInvest (jährliche Ausschüttungen pro Fondsanteil)
15.06.2015: 0,60 Euro
16.06.2014: 1,10 Euro
17.06.2013: 1,25 Euro
18.06.2012: 1,75 Euro
20.06.2011: 1,75 Euro

Deutlich sind die jährlichen Kürzungen der Erträge zu sehen und in diesem Jahr wird die Höhe der Ausschüttung noch einmal fast halbiert. 0,60 Euro entspricht einer Ertragsrendite von fast 1,5 Prozent. Diese Kursentwicklung und Ertragshistorie entsprechen sicherlich nicht dem, was ein Anleger gerne sehen möchte.

Beim Grundbesitz global war der Kurs vor 2013 eher seitwärts gerichtet und immerhin konnte aktuell ein Kursgewinn von 2,75 Prozent im Vergleich zum letzten Jahr erzielt werden (möglicherweise unter tatkräftiger Mithilfe des schwachen Euro). Allerdings gab es auch hier in den letzten Jahren eine verringerte Ausschüttung und die Ertragsrendite im Jahr 2014 lag bei 1,6 Prozent - immerhin ein leichter Anstieg zum Vorjahr. Der Wert für 2015 ist mir bislang noch nicht bekannt.

Grundbesitz global (jährliche Ausschüttungen pro Fondsanteil)
16.07.2014: 0,80 Euro
10.07.2013: 0,70 Euro
12.07.2012: 1,70 Euro
13.07.2011: 1,10 Euro


Fazit
Zugegeben war ich noch vor 1,5 bis 2 Jahren optimistischer, dass zwar nicht mehr 4 Prozent, aber zumindest knapp 3 Prozent Ertrag erzielt werden könnte. Der HausInvest ist in meinen Augen aktuell quasi ein Totalausfall (Kursentwicklung eines Jahres nicht vorhanden und fast eine Halbierung des Ertrags). Der Grundbesitz macht zwar eine etwas bessere Figur, richtig überzeugen kann mich jedoch auch dieser nicht. Die Ernüchterung ist um so deutlicher, weil sonst aus europäischen Metropolen immer wieder von einem regelrechten Immobilienboom zu hören ist.

Mittlerweile habe ich fast sämtliche Fonds-Anteile des HausInvest zurückgegeben und beim Grundbesitz schau ich mir Ertrag und Entwicklung noch ein paar Wochen an. Den kleinen erzielten Erlös investiere ich lieber in ertragreichere REITs oder ETFs mit REITs im Portfolio.
Im Gegensatz zu diesem kritischen Update über die Entwicklung von offenen Immobilienfonds wird in jenem Artikel von der FAZ ein positives Bild beschrieben.

Hat sonst noch wer Erfahrungen mit Immobilienfonds oder nicht direkte Immobilien-Investments gemacht?

Zum Weiterlesen:

Kommentare:

  1. Ich habe den Wertgrund Wohnselect. Der investiert in deutsche Wohnimmobilien. Ist aus meiner Sicht der erfolgreichste und solideste offene Immobilienfonds. Derzeit besteht ein Cash-Stopp. Der Fonds lässt sich aber über die Börse Hamburg ordern. Hier weitere Infos: http://www.wohnselect.de/

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    1. Danke für die Ergänzung. Die gehandelte Wertentwicklung an der Börse sieht zumindest schon einmal besser aus.
      Offenbar gibt es zwei Ausschüttungen pro Jahr und wenn beide Erträge zusammenaddiert werden, gab es in den letzten Jahren auch keine Kürzung des Ertrags.

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  2. Untenstehenden Brief schrieb ich vor einem Jahr an Herrn Blessing. Am Schluss des Briefes ging ich auf den Hausinvest ein.
    Sehr geehrter Herr Blessing,
    da ich als Anteilseigener vom DEGI Europa -980 780- keinerlei Mitbestimmung und Auskunftsrecht über die Abwicklung des Immobilienfonds habe, wende ich mich an Sie als Vorstandsvorsitzenden der Commerzbank, der seit 1.10.2013 für die Auslösung des Fonds verantwortlich ist.
    Da ich über die Art und Weise, sowie über die Informationspolitik zur Abwicklung seitens der Commerzbank mehr als verwundert bin, trage ich mich mit dem Gedanken, Commerzbank Aktien zu erwerben und auf der Hauptversammlung im nächsten Jahr dieses Thema auf die Tagesordnung zu bringen. Mit einem Antrag den Vorstand der Commerzbank nicht zu entlasten, werde ich im Vorfeld meinen Antrag begründen und somit allen Aktionären zur Verfügung zu stellen.
    Nicht nur das es Zeiten gab, wo Berater der Dresdner Bank, aber auch später der Commerzbank mit einem „Malus“ belegt wurden, wenn abgabewillige Anteilseigner Anteile verkaufen wollten, sondern auch in gezielten Aktionen neue Mittel gerade von extrem konservativen Anlegern eingeworben wurden. Nun als das Kind in den Brunnen gefallen ist und der Fonds aufgelöst wird, werden diese Anleger nochmals zusätzlich geschädigt.
    Durch eine zurückgehaltene Liquidität von ca. 120 Mio € verdient die Commerzbank 0,65 % Bestandsprovision (780.000,00 € im Jahr). Zusätzlich werden weiterhin die Objekte zu überhöhten Gutachterwerten im Bestand gehalten und auf die nicht marktgerechten Objektbewertungen ebenso die 0,65 % Provision einbehalten.
    Die Bestandsprovision wurde nicht ermäßigt, aber das Berichtswesen schon. Seit der Übernahme der Verantwortung durch die Commerzbank gibt es keinen Halbjahresbericht mehr. Die unterjährige Informationspolitik ist so schlecht, dass trotz einem KAG Preis von über 14 € der Kurs an der Börse bei nur 9 € steht. Und dies obwohl im KAG-Preis ca. 5 € Liquidität enthalten sind.
    Bitte lassen Sie mir nicht wieder Informationen Ihres Beschwerdemanagements mit nichtssagenden Floskeln zukommen. Bedenken Sie bitte, dass ich über 40 Jahre Berufserfahrung im Börsengeschäft habe und zurzeit die Funktion eines Compliance-Beauftragten einer Vermögensverwaltung einnehme.
    Veranlassen Sie bitte auf den bereits bestehenden Seiten der Commerzbank zum DEGI-Europa eine alle Anteilseigner vernünftige Information über den Stand der Abwicklung und die Veröffentlichung von aktuellen Zahlen bezüglich Liquidität, Rückstellungen, Sonstige Vermögensgegenstände und Verbindlichkeiten.
    Für die drei Objekte (Finnland und Maanplein zusammengefasst) sollte ebenso eine vernünftige aktuelle Situationsschilderung möglich sein.
    Gerade unter dem Aspekt, dass für den Hausinvest weiterhin in Aktionen neue Mittel eingeworben werden, sollte der Commerzbank an einer reibungslosen Auflösung des DEGI Europa und ab Spätherbst des DEGI International gelegen sein. Gerade wenn man bedenkt, wie unterschiedlich die Bewertungen der Objekte in den entsprechenden Fonds sind. Bei gleichen Standorten usw. Nähere Ausführungen möchte ich mir jetzt ersparen. Ihre Fachspezialisten hatte ich mit diesen Fragen schon in Anspruch genommen und leider eben nur „Floskeln“ als Antwort erhalten.

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  3. Ende Dezember 2013 schrieb ich folgenden Brief an den Vorstand der Commerzbank bezüglich der Bewertungen des HausInvest:
    Sehr geehrter Herr Zielke,
    ich möchte Sie als Vorstand der Commerzbank zu den Immobilienfonds Hausinvest und DEGI Europa (bei Beiden fungiert die Commerzbank als Depotbank und ist beim DEGI Europa für die Abwicklung verantwortlich; der Hausinvest gehört zum „Konzernbereich“ der Commerzbank und wird von den Beratern der Commerzbank empfohlen) auf folgende Sachverhalte hinweisen:
    Die gutachterlichen Wertansätze sind beim Hausinvest und beim DEGI Europa sehr unterschiedlich.
    DEGI Europa: Den Haag Maanplein (32,55,89,110) Eigentum, für 6,3 Jahre noch an KPN zu 100 % vermietet; Nutzfläche 58.218 qm;
    Gutachterliche Bewertungsmiete: 8,27 Mio p.a.
    Gutachterlicher Verkehrswert: 102,4 Mio €
    Faktor: 12,38

    Hausinvest: Den Haag Obj. New Babylon, Erbbaurecht, für 11,2 Jahare noch Pels Rucken zu 100 % vermietet; Nutzfläche 12.023 qm;
    Gutachterliche Bewertungsmiete: 2,4 Mio p.a.
    Gutachterlicher Verkaehrswert: 41,3 Mio €
    Faktor: 17,2
    DEGI Europa: Rotterdam Millennnium Tower, Ankermieter ein Hotel, Vermietungsquote 77,5 % (30,9 Jahre), beste Lage mitten in Rotterdam;
    Gutachterliche Bewertungsmiete: 5,22 Mio p.a.
    Gutachterlicher Verkehrswert: 52,9 Mio €
    Faktor: 10,1

    Hausinvest: Rotterdam, Blaak 31, Vermietungsquote 89,6 % (5,7 Jahre)
    Gutachterliche Bewertungsmiete: 4,7 Mio p.a.
    Gutachterlicher Verkehrswert: 74,0 Mio €
    Faktor: 15,7

    Der Hausinvest hat auch in Helsinki ein Objekt, das mit einem Gutachterwert von 40,48 Mio € bei einer Bewertungsmiete von 2,4 Mio in den Büchern steht. Faktor: 16,8

    Beim DEGI Europa stehen die 3 Objekte zusammen mit 71,1 Mio Gutachterwert und einer Bewertungsmiete von 4,85 MIo im Immobilienverzeichnis. Faktor: 14,6

    Der DEGI Europa hat eine Finanzierungsquote von NULL.

    Beim Hausinvest ist die Fremdfinanzierungsquote:
    Helsinki: 24,7 %
    Rotterdam: 60,8 %
    Den Haag: 73,1 %

    Da der DEGI Europa abgewickelt wird, können keine Anteile mehr an die KAG zurückgegeben werden. Es ist nur noch ein Verkauf an der Börse machbar. Wenn beim Börsenkurs die Liquidität im Fonds von ca. 116 Mio € berücksichtigt wird, dann werden die Immobilienobjekte mit einem Abschlag von 50 % an der Börse bewertet. Da die Faktoren von Gutachterwerten zu Mieten beim DEGI Europa weitaus günstiger sind als bei den Objekten vom Hausinvest, stellt sich für mich die Frage, wann werden die Objekte beim Hausinvest einer realistischen Bewertung unterzogen.
    Da die Berater der Commerzbank weiterhin den Kauf von Anteilen des Hausinvest empfehlen, stellt sich die Frage, ob die unterschiedlichen Bewertungsansätze den Käufern erläutert werden und wie werden diese begründet.

    Hinweis: Die Lage hat sich seit Ende 2013 weiter verschärft. Daher Finger weg von offenen Immobilienfonds, die weiterhin von Banken vertrieben werden.

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    1. Vielen Dank für die ausführlichen Hintergrundinformationen von jemanden, der noch mehr hinter die Kulissen blickt als es die meisten Anleger tun (können).

      In diesem Artikel habe ich mich darauf bezogen, was ich als Investor letztendlich für das investierte Geld erhalte. Das war bereits die gesamten zurückliegenden Jahre eher bescheiden, aber das letzte Jahr war beim HausInvest fast ein Totalausfall. Das werden sicher auch viele Anleger der fast 10 Milliarden jetzt so sehen.

      Bleibt die Frage, ob andere wie der Grundbesitz global oder Wohnselect grundsätzlich anders vorgehen wie der HausInvest oder die Praktiken übergeordnet überall ähnlich aussehen?

      VG

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    2. Hallo Lars , dieses Muster , habe ich Dir bereits auch schon mal bei Aktien ( IPO Entstehung einer Aktie ) versucht zu erklärren . Dieses Wissen , ist Insiderwissen
      und die daran Beteiligten haben Stillschweigensvereinbahrungen unterschrieben , dieses ist der Grund , warum einige Sachen von der breiten Masse natürlich total falsch gesehen werden .
      Daher bietet sich gerade Deine Seite eigentlich an , eine ( Analog Sendung mit der Maus ) finanzielle Aufklärrung zu betreiben , damit auch die Masse evt. irgendwann die Möglichkeit hat , tatsächliche finanzielle Bildung zu erlangen. Bitte schau dir nochmal Wikipedia IPO an und dabei den Punkt der Buchprüfung. ( Due Dilligenc ) Dieses ist das eigentlich Wichtige und auch das Verständniss dafür , das Elementare des Wissen über Aktien . Alle Fundamentalen Daten helfen nicht , wenn mann Sie nicht WERTEN kann. Und genau dieses können eigentlich nur ein paar wenige . ( Bereits oben beschrieben ) , Daher auch immer diese bewegungen an den Börsen ohne wirklichen Grund. Zusätzlich kommt natürlich noch der Vertrieb dazu , der genau diese schön verpackten Müllbeutel handelt , zu überzogen Verpackungspreisen , da in die Wundertüte ja nicht reingeschaut werden kann.Und wehe Du machst Sie auf , dann kommt Dir aber was entgegen , da kann mann aber nur noch k....... .
      LG

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  4. Achso , hatte ich noch vergessen , frag doch einfach mal einen Berater der Bank ( Teil des Vertriebs / sagt ja eigentlich schon alles ) ob er denn selber hier investiert ist . Wenn ja , vermutlich aus Mitläufermentalität , wenn nein , hat er evt. doch Insiderinformationen. Dieses ist übrigens immer meine Standardfrage wenn irgendein Berater ( meistens mit totalen Halbwissen ) mir irgendeine Wundertüte verkaufen will.

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  5. Hausinvest kann so gut sein wie es will, solange die ihre scheiß Werbung als overlay über normale sites legen ohne die Möglichkeit des Weg-Clickens ist deren Punkt auf der Shit-List unüberwindbar groß.
    So doof kann doch keiner sein............

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  6. Geschlossene Immobilieninvestments sind bei vielen Anlegern noch unbeliebt. Doch die neuen AIFs machen vieles richtig. Es kommt natürlich immer darauf an, was ein Emissionshaus wirklich leistet. Das Interview im Anhang hat mich durchaus überzeugt und deren Fonds entwickeln sich auch echt gut. Man muss sich erstens fragen, ob es Sinn macht, Immobilien in liquide Anlageformen zu pressen und dann, ob eine geschlossene Beteiligung mit Plan durchgeführt und vor allem transparent ist.

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