Sonntag, 19. August 2012

Die Anlageklasse Immobilien zur Diversifikation - ein Problemfall!? - Teil 1

Es gibt sicherlich verschiedene Möglichkeiten sein Geld in die Anlageklasse Immobilien zu investieren. Der direkte Weg ist eine Wohnung oder ein Gebäude käuflich zu erwerben, um es dann zu vermieten. Es geht aber auch über Wertpapiere. Am bekanntesten sind Immobilien-Aktien (REITs) und Immobilien-Fonds, selbst ETFs, die Immobilien im Portfolio haben, sind seit Jahren auf dem Markt. Doch bei allen Möglichkeiten gibt es jeweils einen nicht unerheblichen Haken, über die ich in einer Trilogie berichten möchte.
Teil 1: Direkter Immobilienerwerb und Immobilen-Aktien (REITs)

Gehen wir der Reihe nach die Möglichkeiten durch.

1.) Direkter Immobilienerwerb
Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Eigennutzung ist mehr eine Anschaffung, ein Form von Luxus, statt einer Vermögensanlage. Näheres dazu haben wir im Beitrag: "Ist eine Immobilie eine Geldanlage?" untersucht.
Hier meine ich den Erwerb zwecks Weitervermietung, um einen regelmäßigen Geldfluss ins eigene Portmonnaie zu erschaffen. Im Idealfall hat man dadurch dauerhafte Mieteinnahmen und in einigen Jahren sogar noch eine Wertsteigerung des Immobilienobjektes.
Der Idealfall würde allerdings dadurch geschmälert, dass das Objekt zeitweise nicht vermietet werden kann (Leerstand) und häufige Reparaturmaßnahmen anfallen können. Dazu können Schwierigkeiten mit dem Mieter oder den Mietern kommen und die ganze Immobilie läuft Gefahr durch externe Einwirkung finanziell abgewertet zu werden. Letzteres kann beispielsweise der Bau einer nahe gelegenen Industrieanlage sein oder auch neue Flugrouten in der Nähe eines Flughafens. Die geplanten Flugrouten des neuen Berliner Großflughafens rufen nun schon seit Jahren Protestaktionen der in den südlichen Bezirken Berlins sowie direkt angrenzenden Ortschaften wohnenden Anwohner hervor.

Halten wir fest. Man muss sich ziemlich viel um das Mietobjekt kümmern und muss mitunter hart um seine Einnahmen kämpfen. Und selbst wenn die - in der Praxis häufig auftretenden - genannten Probleme ausblieben, muss man sich beim Erwerb einer günstigen Immobilie schon gut auskennen.

2.) Immobilien-Aktien (REITs, Real Estate Investment Trusts)
Weit weniger kümmern braucht man sich um REITs. Hier kauft man Anteile des Unternehmens, welches sich um alle organisatorischen und finanziellen Angelegenheiten kümmert. Es gibt REITs mit einer Dividenden-Rendite von 10% und mehr. Vor allem in den USA und Kanada schütten einige nicht nur quartalsweise, sondern auch monatlich aus. Da lacht das Investor-Herz!

Aber wie so oft, steigen mit der Dividenden-Rendite von 10% oder mehr auch deutlich die Risiken an. Gerade das Geschäftsmodell der REITs in den USA profitiert sehr stark von dem extrem niedrigen Leitzins, der bereits länger nahe 0% liegt. Sollte der Leitzins in den USA wieder deutlich steigen (ich kann es mir im Augenblick nicht so richtig vorstellen, aber das ist ein anderes Thema), dann werden die US-REITs von ihren traumhaften hohen Gewinnen etliches einbüßen.

Daher würde ich mir statt wenige Einzel-Titel lieber ein ganzes Bündel - möglichst räumlich breit (am besten global) diversifiziert - solcher Unternehmen ins Depot holen oder einen ETF, der ein paar Dutzend von REITs im Portfolio hat.

Immobilien online bewerten


Sofern jemand - so wie ich gerade - auf der Suche nach Diversifikationsmöglichkeiten zu Aktien ist, haben REITs einen entscheidenden Nachteil. Sie korrelieren in hohem Maße mit dem allgemeinen Aktienmarkt. Sollte es einen weltweiten Börsencrash geben, dann gehen Immobilien-Aktien mit in die Knie.

Weiter geht es mit: "Die Anlageklasse Immobilien - ein Problemfall!? - Teil 2"

Zum Weiterlesen:

Kommentare:

  1. Differenzieren ist wirklich nicht so einfach. Reits werden gehandelt wie jedes andere Wertpapier auch. Zudem ist bei größeren wirschaftlichen Einbrüchen natürlich auch die Frage, ob sich mit ihr überhaupt die gewünschten/erfoderlichen Mieten realisieren lassem.

    Das Problem mit steigenden Zinsen und den extremem Auswirkungen auf die Gewinne der Reits bist Du ja schon eingegangen.

    Kenne jetzt dene Lebenssituation nicht. Aber falls du bereits ein Eigenheim besitzt würde ich dieses, soweit du jetzt Spielgeld übrig hast, auf einen guten Stand bringen.

    Mein Vater war lange als Vermieter tätig und man sollte sich bewusst machen, so etwas legt man nicht im Depot ab. Andauernde Anrufe: Dies Geht nicht und das geht... dann auch noch so Spezialisten die dauernd was von der Miete abziehen wollen. Wenn man da 2 Eigentumswohnung hat und die enstprechende Mieter, dann hat man schnell einen Full-Time-Job.

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    1. Hallo Ulrich,
      ich besitze kein Eigenheim und ich möchte Immobilien einfach als (zu Aktien und Anleihen) zusätzliche unabhängige Asset-Klasse im Depot haben, aber ohne dass ich die ganze Arbeit mit der Verwaltung habe.

      Das gab es bis vor einigen Jahren mit z.B. offenen Immobilien-Fonds, aber mit dem derzeitigen Konstrukt dieser Anlage kommen diese (derzeit) für mich nicht wirklich (mehr) in Frage.

      VG
      Lars

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  2. Ich verfolge nun seit einiger Zeit dein Blog und habe viel lernen dürfen. Doch hier muss ich einfach mal einhaken. Meine Erfahrungen haben gezeigt, dass eine selbstgenutzte Wohnung auch eine Vermögensanlage ist.
    (Da ich bis jetzt nur mit Wohnungen Erfahrungen habe kann ich nichts über Häuser schreiben.)

    Für mich ist eine selbstgenutzte Wohnung auch eine Vermögensanlage. Denn du hast drei Punkte die dafür sprechen:

    Objekt steigt im Wert (Inflationsbedingt)
    gleichbleibende Schulden verlieren an Wert (Inflationsbedingt)
    keine Mieterhöhung/steigerung. (Inflationsbedingt)

    In den 15 Jahren, einer selbstgenutzte Wohnung und zwei vermietete Wohnung, habe ich die Erfahrung gemacht, das eine Wohnung mehr als ein Luxus-Objekt ist. Eine Wohnung die du selbst bewohnst kann eine lohnende Vermögensanlage sein. Mein Vermögen ist gewachsen, nicht nur weil ich das Objekt pflege sondern weil ich durch Investition eine Wertsteigerung einfahre (neues Bad, neue Küche) unabhängig zur inflationären Wertsteigerung.

    Natürlich und das geht bei keiner Vermögensanlage, man darf nichtBlind investieren und überteuerte Objekte kaufen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Jan

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    1. Ich möchte mich der Aussage anschliessen, dass eine selbstgenutzte Immobilie auch eine Vermögensanlage sein kann. Das Argument, dass anstelle einer Miete (die auch eine Zinszahlung ist), das Geld stattdessen in die Tilgung einer Immobilinefinanzierung geht, ist durchaus richtig.

      Sicher geht zunächst (je nach anfänglich vorhandenem Eigenkapital, Kaufpreis, Zinssätzen, Tilgungsrate, etc) ein Grossteil in Form von Zinszahlungen an die Bank, jedoch verschiebt sich dieser Anteil im Laufe der Zeit zugunsten der Tilgung.

      Gleichzeitig arbeitet die Inflation daran mit, die Restschuld zu mindern. Nach 10 Jahren immerhin 20% (bei angenommenen 2% Inflationsrate).

      Ohne dem derzeitigen Boom das Wort reden zu wollen (ich würde z.Zt. eher nicht kaufen), kann eine selbstgenutzte Immobilie schon eine sinnvolle Anlage sein. Allerdings mit den im Artikel richtig geschilderten Risiken, dem Problem nicht so schnell verkauft werden zu können, ABER: nach 10 Jahren sind hier die 'Kursgewinne' ungerechterweise steuerfrei. :-)

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    2. Hallo Jan und Dirk S.
      danke für die guten Einwände.

      Ich sehe die Sache so. Bringt mir ein Investment einen direkten Geldfluss in die eigene Geldbörse? Das bedeutet, ich stelle Kapital zur Verfügung und erwarte dafür eine gewisse Verzinsung.

      Wenn ich nun eine Wohnung oder ein Haus zur Eigennutzung erwerbe, dann stelle ich ebenfalls Kapital zur Verfügung. Was bekomme ich nun dafür als Verzinsung?
      Nichts direktes, niemand zahlt mir dafür Geld, dass ich in meiner eigene Immobilie wohne.
      Jetzt muss man gegenrechnen, ob - und falls ja, wie viel - die laufenden Kosten eine eventuelle Mietzahlung kompensieren. Dazu gehören neben den regelmäßigen Ausgaben wie Steuern und Müllabfuhr auch die unregelmäßigen Reparaturkosten dazu. Die teilweise nur jährlich anfallenden Ausgaben müssen auf monatliche Raten umgerechnet werden und dann mit den Ausgaben einer Mietzahlung verglichen werden. Denn bei einer Mietwohnung übernimmt die Kosten für eine defekte Heizung, Fenster, Sanitäranlagen oder ein undichtes Dach der Vermieter.

      Anders sieht die Sache zusätzlich aus, wenn die eigengenutzte Immobilie finanziert wird. Dann kommen zusätzlich noch Tilgungszinsen in der Berechnung dazu.

      Bei der Wertsteigerung bewegen wir uns im Bereich der Spekulation. In einigen Ballungszentren Deutschlands haben die Immobilienpreise (auch die Mieten) zuletzt deutlich angezogen, in vielen anderen Gegenden nicht. Die Entwicklung kann örtlich oder regional durch externe Einflüsse auch wieder negativ werden (ich nannte Beispiele im Beitrag). Das kann gut ausgehen (für den Besitzer einer Wohnung/eines Hauses), muss aber nicht.

      Ich freue mich für jeden, der mit seiner eigengenutzten Immobilie weniger Ausgaben hat als eine vergleichbare Mietzahlung bei gleichzeitiger Wertsteigerung des Objektes. Aber ich fürchte, das ist nicht die Regel, sondern die Minderheit.

      Viele Grüße
      Lars

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    3. Hallo Lars,

      stimme Dir weitgehend zu. Mein Punkt war, dass die Miete eben auch ein Geldstrom ist (in diesem Fall einer der von Dir weg führt) und dass man diesen durch eine selbstgenutzte Immobilie in manchen Fällen gewissermassen in Richtung eigenes Vermögen zurücklenken kann.

      Nichtsdestotrotz, die Punkte die Du nennst sind nicht von der Hand zu weisen. Die Investition in die eigene Immobilie birgt eine Reihe von Unbekannten, verhindert für die meissten aufgrund der Summen die im Spiel sind eine halbwegs balancierte Diversifizierung ihres Vermögens (die ganze Kohle steckt in der ETW/im Haus) und die Leute kaufen emotional! Nicht nur im Hinblick auf die Euro-Krise und das 'Retten' der Ersparnisse sondern auch im Hinblick auf das Objekt selbst. Man kauft ein schönes, tolles Objekt und die nackten Zahlen geraten bei der Entscheidung ins Hintertreffen. Wir wissen alle, wie schlecht Emotionen und Investitionen zusammenpassen.

      Trotzdem, da wo's furchtbar boomt und die Mieten steigen (z.B. Berlin), fixiert man sich seinen Wohnort bzw die damit verbundenen Kosten, wenn man von den Nebenkosten absieht.

      Gruss

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    4. Von der Wertsteigerung hast du doch erstmal nichts, oder möchtest du dein Haus verkaufen? Die Erben haben vielleicht später etwas davon, aber dann ist das neue Badezimmer vielleicht sogar schon abgenutzt.

      Wersteigerungen einer selbstgenutzten Immobilie, die man dem Markt enzieht, sollte man nicht überbewerten. Das ist vergleich mit den Französischkenntnissen, die man hat, aber nicht beruflich erfolgreich anwenden kann, weil man ja überall fast nur noch Englisch redet.

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  3. Ein Eigenheim ist eine Verbindlichkeit und kein Vermögenswert!

    Dirk Müller
    http://www.youtube.com/watch?v=2Jaf4twJxM4

    Rich Dad
    http://www.youtube.com/watch?v=EQLoy3LKZFg&feature=player_embedded

    Ich lebe lieber zu miete und investiere das ersparte Geld in Aktien ETF´s!

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    1. Hallo Mieter,
      danke für die aufschlussreichen Videos. So sieht es mit der Frage, ob eine eigengenutzte Immobilie ein Vermögenswert ist, in der Realität aus.

      VG
      Lars

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    2. Sorry, aber ein Eigenheim ist natürlich keine Verbindlichkeit. Allerhöchstens ein eventueller Kredit, mit dem ein Eigenheim belastet ist.

      Wenn Dirk Müller etwas anderes behauptet, ist das nur eine merkwürdige Aussage mehr in einer langen Reihe von mehr oder weniger lustigen bis bedenklichen Ideen.

      @Lars: Schöner Artikel - da ist man mal ein paar Wochen nicht online und verpasst gleich eine ganze Serie über eine so interessante Anlageklasse. ;-)

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  4. ich lebe lieber in einem haus und spare das doppelte an geld in aktien. da keine miete und reparaturen bisher fällig sind und waren. wenn alle 15, 20 oder 30 jahre mal eine reparatur fällig ist, kann ich damit leben. übrigens, meine nebenkosten sind auch deutlich geringer als bei einer mietwohnung mit gleicher größe.

    gruß
    hausbesitzer

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    1. Das sehe ich, verdammt noch mal, genauso wie Sie!

      Ich/wir standen vor der Entscheidung, das eigene (kleine) Haus zu verkaufen/zu vermieten, um ein gößeres Haus zu kaufen/zu mieten. Raus kam, dass wir unser kleines Haus verkauft und unser größeres gekauft haben. Warum? Lars sagt, dass die Rendite bei (Deutschen) Immobilien gering sei, 0,4% Inflationsbereinigt. Das heißt aber, dass Betongold über die Jahrhunderte besser läuft als normales, nicht betoniertes Gold. Vor 100 Jahren konnte ich mir für 1 Unze Gold einen Maßanzug kaufen. Heute auch. Hätte ich dagegen vor 100 Jahren mir 1 Unze Betongold gekauft (0,4% - Inflationsbereinigt), könnte ich mir heute 2 Maßanzüge (oder sogar die fremdfinanzierte Maßschneiderei als solche) leisten. Und eigentlich, die Immobilie wird ja auch immer älter, sollte eine Immobilie, inflationsbereinigt, weniger als 0,0% passiv erwirtschaften. Tut sie aber nicht. Warum? Wenn ich dem fremdfinazierten Vermieter für die Überlassung seiner Immobilie monatlich X zu meiner Eigenutzung überlasse um meine fremdfinanzierte Immobilie zur Eigennutzung einem Mieter zu überlassen - bin ich nach deutscher Rechtsprechung einfach nur DOOF.

      Weswegen - laut Lars - die eigengenutzte Immobilie um 0,4% im Jahr, inflationsbereinigt, an Wert zulegt.

      Und in einer Aktie kann man nicht wohnen. Wenn man aber das Problem mit dem Wohnen gelöst hat, kann man den Rest in Aktien tun.

      Gruß

      Auch Haus (und Grund-) Besitzer.

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  5. OK

    Eine selbstgenutzte Immobilie ist keine Vermögensanlage. Sondern Ein Luxus das mir Geld gespart hat. Im Gegensatz zum Auto. :)

    Ich würde gern diese Weisheit zitieren. „"Reich wird man nicht durch das, was man verdient, sondern durch das, was man nicht ausgibt."

    Hier habe ich noch ein Interessanter Artikel: Die meine Meinung widerspiegelt.

    http://www.test.de/Vermoegensanalyse-Gut-geplant-ist-halb-gewonnen-1228316-1228571/

    schöne Grüße

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    1. Ich glaube, eine selbst genutzte Immobilie ist beides - Geldanlage und Konsumgut/Luxus (je nach Ausgestaltung...). Als Geldanlage hat sie m. E. viele Nachteile, aber die Lebensqualität kann sich dadurch schon erhöhen, denke ich (bin Mieter).

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    2. @Jan: Ja, schon, würde ich auch so sagen ... Im Gegensatz zum Auto hat MIR die selbstgenutzte Immobilie Geld gespart. Im Gegensatz zum Auto, das meine Frau (nicht EU Bürgerin) nach Erwerb des EU Führerscheins (von mir finanziert) gut nutzte, um ihr/UNSER Vermögen weiter auszubauen, war das mit der eigengenutzten Immobilie eigentlich für MICH etwas Kosten-Geldbeutel-schonender. Im Augenblick haben wir zwei Autos - das eine ist neu und Luxus. Ich nutze es kaum, da ich nach wie vor entweder mit dem Fahrrad oder dem öffentlichen Nahverkehr zur Arbeit fahre. Meine Frau auch kaum, da sie unsere "olle Schrottkarre" wegen des geringeren Benzinverbrauchs für ihre Zwecke (noch) bevorzugt. Die "olle Schrottkarre" durch einen neuen, Benzin-unintensiven Japanischen, Italienischen oder Französischen Jahreswagen zu ersetzen - wegen der Reperaturkosten der "ollen Schottkarre - ist ein Gedanke, der uns täglich bewegt. Die bei Sonnenschein wegen Fahradfahrens eher ungenutzt bleibende "Luxuslimousine" möchte ich aber auch nicht mehr missen... :-)

      "Reich wird man nicht durch das, was man verdient, sondern durch das, was man nicht ausgibt."

      Ich habe früher mal gelernt: "Durch Sparen ist noch niemand reich geworden." Scheinen unterschiedliche Portofoliotheorien zu sein, die da aufeinander-crashen?

      Ein ernsthaftes Problem, das ich sehe, ist, dass Arbeitseinkommen in Deutschland zunehmend unzureichend sind, um Vermögen aufzubauen. Umgekehrt erlaubt deutsches Vermögen zunehmend, einem aus der "Pflicht" zu entlassen, zu arbeiten.

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    3. Zu den Zitaten: Unter seinen Möglichkeiten zu leben, nicht alles Geld auszugeben oder kurzum "zu sparen" ist eine notwendige Bedingung für den Vermögensaufbau. Wer jedoch lediglich Geld hortet, ohne es renditestark anzulegen, verschenkt eine Menge Potential und lässt nicht das wichtigste Instrument für einen arbeiten, nämlich den Zinseszins.

      Mehr dazu im Artikel: "investieren, anstatt nur sparen".

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  6. Ich habe das Interview (http://blog.lecturio.de/lars-hattwig-beantworte-unsere-fragen-rund-um-das-thema-finanzen/) mit Interesse gelesen.

    "Oder denken Sie daran, wie einem die eigen genutzte Immobilie als Altersvorsorge schmackhaft gemacht wird. Dafür bürden sich viele Menschen einen mitunter mehrere Jahrzehnte andauernden Kredit auf. Deren Zinszahlung ist für die Bank nichts anderes als ein langfristig solides passives Einkommen aus der Geldbörse des Eigenheimbesitzers."

    Hm - ja - so ähnlich dachte ich auch mal - ehe ich heiratete.

    Bis dahin war ich überzeugter Mieter! Und 200 k oder 500 k in eine Immobilie, als Geldanlage? Macht das Geld ja ebenfalls immobil.

    Seit ich (seit 12 Jahren) verheiratet bin, hat sich unser gemeinsames Vermögen irgendwie so entwickelt, dass wir zusammen, das heißt jetzt hier und heute, etwa in 60-70% real existierenden emerging markets Immobilien aufgestellt sind (im Wesentlichen sind das Reisfelder), ca. 10% in einer real existierenden DE Immobilie (eigengenutzt, fremdfinanziert) und etwa 5-10% jeweils in so was wie Depot, Cash und Edelmetalle. Portofoliotheoretische sollten die emerging markets Immobilien langsam etwas abgebaut werden, in der Praxis scheitert dies jedoch (sichert gegenwärtig das passive Einkommen/Rente meiner Schwiegereltern).

    "Die Anlageklasse Immobilien zur Diversifikation - ein Problemfall!?"

    Ja - bei uns schon, nur mit ganz anderen Vorzeichen.

    Die Sache mit den emerging markets Immobilien ist die, dass das passive Einkommen (oder aktiv = selbst, mit 50 oder 60 Lenzen, barfuß Reis im Schlamm anbauen) daraus uns eventuell schon jetzt den Lebensunterhalt in den emerging markets gewähren würde. Das Problem daran ist lediglich: Die 'emergen' ja gerade und das Leben dort und dessen Unterhalt wird teurer - weswegen wir in einem entwickelten Markt noch etwas weiter arbeiten. Die Zustelladresse (in DE) haben wir in einer fremdfinanzierten eigengenutzen Immobilie. Als Alternative fällt mir lediglich eine Mietwohnung/Miethaus oder ein Zelt im Wald sowie viel Überzeugunsarbeit bei der zuständigen Gemeinde,Einwohnermeldeamt ein, dass "Wald 1" mit folgender PLZ und dem hölzernen, etwas morschen Briefkasten eine valide Zustelladresse sei. Ich bevorzuge daher die *fremdfinanzierte und eigengenutzte* Immobilie aus den von Holger am 24. August 2012 genannten Gründen. Oder, in den Worten eines Freundes: In einer Aktie kannst Du nicht wohnen.

    "Deren Zinszahlung ist für die Bank nichts anderes als ein langfristig solides passives Einkommen aus der Geldbörse des Eigenheimbesitzers."

    Für den Vermieter (oder den Verpächter eines emerging markets Reisfeldes) ist das auch nichts anderes. Nur im Gegensatz zur Bank liegen die Renditeerwartungen des Vermieters ein klein wenig höher als die der Bank. Der hat ja auch in der Regel ein vom Volumen her höheres Ausfallrisiko als die Bank zu tragen.

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    1. Vielen Dank für Deinen Erfahrungsbericht und Deine Anmerkungen hier. Es gibt auf jeden Fall ziemlich viele Varianten, in der eine Immobilie als Besitz oder Anlageobjekt vorkommen.

      Mir geht es beim Thema Immobilie darum, die gängige Meinung "ein selbstgenutztes Eigenheim sei der wertvollste Bestandteil der Altersvorsorge" zu hinterfragen. Wer sich bis zum Hals über Jahrzehnte verschuldet und mit den Einkünften nur noch Kredite und Reparaturen zahlt, hat irgendetwas nicht richtig gemacht. In meinem Umfeld kenne ich mehrere, die auf diese Art und Weise leben. Da wird jede noch so kleine Urlaubsreise zum mittelschweren finanziellen Unterfangen, jede unerwartete Ausgabe führt zu einer Krisensitzung.

      Wer jedoch in der glücklichen Lage ist eine Immobilie zur Selbstnutzung zu besitzen, dennoch noch genug Möglichkeiten hat anderweitig zu investieren und gleichzeitig nicht mehr jeden Euro zum Leben umdrehen muss, da sag ich nur: Gratulation!

      Mehr zum Thema im Artikel: Immobilie als Geldanlage.

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    2. Hallo Lars,

      "Erfahrungsbericht". Den kann und möchte ich nach Deinen Anmerkungen noch etwas ergänzen.

      "ein selbstgenutztes Eigenheim sei der wertvollste Bestandteil der Altersvorsorge"

      Ich sehe das darin eingebrachte Eigenkapital lediglich als einen Portofoliobestandteil an. Ein gut diversifiziertes Portofolio ist jedoch Altersvorsorge. Wenn die Immobilie in DE tatsächlich der wertvollste Bestandteil im Portofolio wäre, sollte man im Alter vielleicht ein wenig umschichten. Klumpenrisiko. Überschreiben an die Kinder, wenn die wollen und es sie gibt, unter Gewährung des dauerhaften Wohnrechts wäre ein Beispiel, dieses Klumpenrisiko zu reduzieren.

      "Wer sich bis zum Hals über Jahrzehnte verschuldet und mit den Einkünften nur noch Kredite und Reparaturen zahlt, hat irgendetwas nicht richtig gemacht."

      Der Begriff "Schulden" im Zusammenhang mit einer deutschen Immobilie gefällt mir nicht so gut. Ich würde es Fremdfinanzierungsanteil (des Konsumgutes Wohnraum) nennen.

      Ich bin kein Experte für Überschuldungssituationen. Ich vermute aber, dass Überschuldungssituationen in der Regel nichts mit der Anlageklasse deutsche Immobile per se zu tun haben, sondern mit allgemeineren Lebens- und Anlagerisiken.

      Eine Minibeobachtung als Eigentümer zu Deiner Diskussion von HAUSINVEST an anderer Stelle:

      Um deutsche Immobilen als Anlageklasse habe ich immer einen weiten Bogen gemacht - wollte ich nie. Meine Frau hat mich jedoch dazu gebracht, TILGUNG (=langsame Erhöhung des Eigenkapitalanteils in Währung Euro) - nicht die Immobilie selbst - als eine interessante Anlageform anzusehen. HAUSINVEST als hedge gegen das "Fremdfinazierungsrisiko Miete" (oder gegen das Risiko mit den Eigenkapitalerträge zur Finanzierung des Konsumguts Wohnraum) des nicht eigenen Wohnraums" ist als hedging-Idee nicht viel anders als Tilgung des Fremdfinanzierungsanteils der eigenen Immobilie.

      Die Tilgung, im Sinne eines hedges gegen Wertverlust der Immobilie und Absicherung der Fremdfinanzierung, ist nach meinen bisherigen Erfahrungen damit die kostengünstigere "Versicherungs-"Variante gegenüber HAUSINVEST+Mietwohung. Verluste aus HAUSINVEST oder Tilgung sind eh steuerfrei, Kapitalertäge aus HAUSINVEST sind zu versteuern, Kapitalerträge aus Tilgung (und der Fremdfinanzierung der eigengenutzten Immobilie) nicht. Wenn's gut läuft Glück gehabt. Wenn's schlecht läuft war die Entscheidung seinerzeit halt nicht gut. Zinseszinseffekt eines steuerlich betrachtet kostengünstigen hedges über Jahre.

      Die Frage, wieviel Wohnraum von welcher Art man wo in welcher Lebenssituation (z.B. im Alter) konsumieren muss oder darf oder sollte, ist dabei eine ganz andere.

      Gegenwärtig ist es nicht unser Ziel/Idealvorstellung, im Alter ein abbezahltes Häuschen (=vollständig Eigenkapital-finanziert) in DE unser Eigen nennen zu wollen. Dass wir zunächst Eigenkapital in reale Emerging Markets Immobilen eingebracht hatten, hat was mit dem hedgen des Währungsrisiko und der Absicherung des Lebensrisikos meiner Frau zu tun. Dass dieses Eigenkapital bei Realisierung des Gewinns hier und heute hohe Erträge bringen würden, ist reiner Zufall und allein kein Grund zu realisieren. Das kann zukünftig ganz anders laufen. Lebens- und Anlagerisiko. Den hedge mit den Emerging Markets Immobilien benötigen wir dennoch in unserer Lebenssituation. Wieviel Eigenkapital wir bei meinem Rentenantritt in eine deutsche Immobilie einbringen wollen? Eine Frage der Asset-Allokation. "Abbezahlt", also 100% in Währung Eigenkapital/Euro muss es nach meiner Meinung nicht wirklich sein. Die zu erwartende Rente sind Er- bzw. Beträge in Euro. Ich kann mit dem Ideal des "abbezahlten Häusleins" nicht wirklich etwas anfangen. Die gut steuerbare Tilgung (des Fremdkapitalanteils in einer bestimmten Währung) ist aber eine mich wirklich interessierende Asset-Klasse.

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    3. Ein wirklich spannendes Thema :-) Daher vielen Dank für die sehr vielschichtigen Überlegungen wie eine Immobilie in ein diversifiziertes Portfolio hineinpassen könnte.

      Vielleicht zwei Anmerkungen dazu von mir.
      Ein Vermögenswert ist etwas nach meiner Vorstellung nur dann, wenn anschließend auf irgendeine Weise Geld ins eigene Portemonnaie fließt. Alle anderen Fällen betrachte ich zunächst einmal als Anschaffung, wobei der Verkaufswert dennoch erhalten bleiben kann oder sich sogar erhöht. Gold ist dafür ein schönes Beispiel oder auch eine Immobilie, sofern man sie regelmäßig pflegt.
      In diesem Sinne kostet eine selbstgenutzte Immobilie erst einmal Geld, selbst wenn sie komplett abgezahlt ist und wenn sie unterm Strich weniger kosten mag als eine vergleichsweise gemietete Immobilie.

      Sofern man eine Verbindlichkeit aufnimmt (dafür muss man Zinsen zahlen), rechnet sich diese nur dann, wenn mit dem verfügbaren Kapital eine Rendite herauskommt, die die Höhe der Zinszahlung übersteigt. Das wäre der Fall beim Erwerb einer Immobilie durch Fremdfinanzierung, die dann aber entweder:
      - Mietzahlungen einbringt, die höher als Kreditzinsen sind
      oder
      - diese renoviert, saniert oder sonst wie aufgewertet wird und sie anschließend für einen höheren Preis verkaufen kann.

      Das Thema Hedging finde spannend, müsste glaube ich noch weiter vertieft und erläutert werden. Inwiefern ist eine Tilgung - also ein Abzahlen einer Verbindlichkeit - ein Schutz vor Wertverlusten? Wenn die Immobilie an Wert verlieren sollte, möchte die Bank doch trotzdem ihren Kredit zurückgezahlt haben. Oder ist damit eine zinsgünstigere Umfinanzierung während der Tilgungsphase gemeint?

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    4. Hallo Lars,

      mein Tilgung = hedge Gedanke ist wirklich kompliziert.

      "Tilgung - also ein Abzahlen einer Verbindlichkeit - ein Schutz vor Wertverlusten?"

      Mit 10 Jahren hat man halt diese Werte und mit 70 Jahren halt andere. In Deiner Frage ist Wertverlust in Gold, US$, Quadratmeter Altersheim oder Idealen gemessen?

      Eine typische Staatsanleihe tilgt 1x am Ende der Laufzeit. Ebenfalls typischer Weise tilgt sie das durch eine neu aufgelegte Staatsanleihe - oder durch Steuereinnahmen des jeweiligen Staates.

      Wie hoch werden die Steuereinnahmen des Staates Bundesrepublik Deutschland in 10 oder 20 oder 30 Jahren sein? Wie hoch wird die Fähigkeit dieses Staates sein, sich "fremd" (bzw. über die eigenen Staatsbürger) zu finanzieren?

      Weder ein "schuldenfreies" Deutschland noch die abbezahlte eigengenutzte oder vermietete Immobilie ist mein Ideal.

      Die monatliche Tilgung eines typischen Hypothekendarlehens in Deutschland, das meinte ich in Relation zur monatlichen Miete, ist mittelfristig die etwas kostengünstigere Variante eines hedges vergleichend mit einem monatlichen Sparplan eines Mieters auf HAUSINVEST.

      Im Prinzip, hier und heute, würde ich lieber zur Miete wohnen. Keine Ahnung, was mein Vermieter von mir haben wollte. Ich kann es nicht wirklich vergleichen. Die Tilgung, die ich für die Fremdfinazierung gegenwärtig monatlich zahle, sehe ich als (kostengünstigen) Sparplan auf HAUSINVEST an. Sollten in China in den nächsten xy Jahren die Häuserpreise um 10% jährlich steigen, die in DE aber um 10% jährlich fallen ... bin ich zwar irgendwie in der Asset-Klasse deutsche Immobilie, aber immerhin kostenschonend. Nervenschonend ist Eigentum (incl. eines Depots), ob abbezahlt oder fremdfinanziert, allemal nicht.

      Monatliche Tilgung der deutschen Immobilie in Euro = Kosten eines hedges. Kostengünstiger als HAUSINVEST.

      A: Könnten Sie mich gegen einen Totalausfall von Deutschland absichern?
      B: Ja, gern, welche Summe darf's denn über welchen Zeitraum sein?
      A: X
      B: 0,0001% per anno. Ok?
      A: Wie sind Sie, B, eigentlich gegen Totalausfall abgesichert?

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  7. Kommts mir nur so vor, oder ist beim Thema Immobilien eine Resonanz immer garantiert ? Herrje, die lieben Deutschen halt. Wenn mal wieder Flaute im Blog ist, einfach einen neuen Artikel über Häuser schreiben, schon stürzen sich alle in die Kommentare um ihren Senf dazu abzugeben ^^

    Ich tu mal lieber einen praktischen Beitrag leisten und geb einen kleinen Überblick zu den REITS. Im Text zwar kurz angesprochen, aber konkrete Beispiele irgendwie noch nicht irgendwo auf dem Blog näher behandelt scheinbar ?

    SPDR Dow Jones Global Real Estate UCITS ETF
    IE00B8GF1M35
    TER 0,40%, 219 Positionen, aktuell 2% Ausschüttung
    -investiert global (hat also auch einen möglichen kleinen Anteil in Emerging Markets)

    iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
    DE000A0LGQL5
    TER 0,59%, 304 Positionen, aktuell 3% Ausschüttung
    -investiert in entwickelte Industrieländer (also quasi wie MSCI World), dabei machen natürlich die USA allein mehr als die Hälfte aus

    iShares US Property Yield UCITS ETF
    DE000A0LGQK7
    TER 0,40%, 131 Positionen, aktuell 3,16% Ausschüttung

    iShares Asia Property Yield UCITS ETF
    DE000A0LGQJ9
    TER 0,59%, 71 Positionen, aktuell 3,33% Ausschüttung
    -besteht hpts aus Hongkong, Australien und Japan

    iShares European Property Yield UCITS ETF
    DE000A0HG2Q2
    TER 0,40%, 57 Positionen, aktuell 2,79% Ausschüttung
    -ist allerdings ohne das nicht unwichtige Land Großbritannien, also wer das unbedingt mit dabei haben will kann sich entweder noch die UK-Variante (IE00B1TXLS18) von iShares mit dazuholen, oder auf den kompletten "developed Europe" REIT-ETF von z.B. Lyxor (FR0010833558) setzen

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  8. Meine Einschätzung bis hierhin soweit:
    Also Yields von 2 bis 3 % sind ja nicht gerade pralle. Da sind wir schon selbst von "normalen" Dividendenunternehmen besseres gewohnt. Und was die "Diversifikation" betrifft - wer sich mal den Spaß macht und die Charts der regionalen REITS mit ihren normalen Aktienindizes übereinanderlegt (also z.b. US Property mit SP500, Europe Property mit Eurostoxx 600, usw) wird sehen dass die mehr oder weniger gleich verlaufen (manchmal besser, manchmal schlechter, aber grundlegend halt stark korrelliert, klar ist wie mit jedem anderen einzelnen Industrie-Untersektor auch). Wer sich hier also großen Nutzen verspricht, weil er denkt in einer "anderen Anlageklasse" unterwegs zu sein, wird enttäuscht. Klar, wir investieren ja auch nicht direkt in Immobilien, sondern in börsengehandelte (Immobilien)Unternehmen, die wie alle anderen Aktien am Markt auch denselben Schwankungen unterliegen. Den Absturz 2008 haben sie z.B. sogar überstark mitgemacht (klar, die Finanzkrise hatte ja auch nicht unwesentlich was mit Immobilien zu tun ;-). Also "direkt in Häuser" zu investieren, geht anscheinend (ausser selbst kaufen) konkret nur mit den blöden ollen Immofonds, aber wie schon paarmal im Blog angesprochen kräuseln mir davor die Zehennägel.
    Fazit: REIT-ETFs ins Depot ? Nee, muss nicht unbedingt sein, kann man gut drauf verzichten. Wer Einzelaktien-Stockpicker ist, kann sicher ein paar gute individuelle Immofirmen finden, aber wer schon sonst in die "normalen" Dividenden-ETFs investiert ist, dem bringen REIT-ETFs dazu nicht groß viel mehr. Zumal in vielen Dividenden-ETFs eh schon oft einige Immofirmen sowieso mit drin sind (das behandeln die verschiedenen Index-Anbieter individuell unterschiedlich, manche nehmen sie mit auf, andre exkludieren sie, muss man jeweils einzeln nachschauen).

    Achja, und jetzt kommen wir zum Zuckerle:
    Wie im Artikel angesprochen gibt es auch Firmen mit über 10% Ausschüttung. Wie das funktioniert (und was die Risiken sind, Stichwort Leitzinserhöhung) steht auch in dem mitgeschickten Link http://www.valueblog.de/archive/1519 . Hier ein paar Beispiele von amerikanischen "Mortgage REIT"-ETFs:

    iShares Mortgage Real Estate Capped ETF
    Ticker: REM, 0,48% TER, 39 Positionen, aktuell 14,37% Ausschüttung

    Market Vector Mortgage REIT Income ETF
    Ticker: MORT, 0,41% TER, 24 Positionen, aktuell 10,81% Ausschüttung

    UBS ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN
    Ticker: MORL, 0,40% TER, aktuell 23,95% Ausschüttung
    -das ist quasi die zweifach gehebelte Version des MORT-ETFs, und eine ETN (Exchange Traded Note, also ähnlich einem Zertifikat eine Inhaberschuldverschreibung der herausgebenden Bank UBS).

    Bei solchen Yields sollte eigentlich klar sein, dass das bitte nur in vorsichtigen Dosen zu genießen ist. Ich selbst habe auch eine kleine Position in REM, aber auch nur soviel wie ich bereit wär zu verlieren.

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    1. In der Tat, ein Artikel zum Thema "Immobilien zu Eigennutzung" sorgt immer für rege Anteilnahme und interessante Diskussionen. ;-)

      Schöne ETFs, der gehebelte mit 24% Ausschüttung gefällt mir besonders gut ;-)

      Das Dilemma ist auch einige Zeit nach diesem Artikel noch immer nicht gelöst. Die offenen Immobilienfonds erscheinen mir mittlerweile sogar als relativ unsicher.

      Bleibt also nur die Direktanlage und REITs (geschlossene Fonds lasse ich mal außen vor). REITs korrelieren ziemlich stark mit dem Aktienmarkt, wie Du auch schon geschrieben hast. Direktanlagen können vor allem in Ballungszentren erfolgreich sein, aber sie bedeuten im Gegensatz zu off. Immobilienfonds und REITs mehr Arbeit. Nur relativ wenige Menschen können sich so viele Häuser/Wohnungen leisten, bei der eine dazwischengeschaltete Verwaltung noch rentabel ist. Das aktuelle Preisniveau ist für Einsteiger alles andere als risikoarm, wie selbst Leute bestätigen, die zuletzt mit Immobilien Erfolg hatten.

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    2. Du könntest ja auch mal einen dezidierten Artikel zu den REIT-ETFs schreiben. Wie gesagt, ab und zu erwähnst du zwar mal an mancher Stelle am Rande das es sie gibt, aber eine wirklich konkrete Liste zur Übersicht (wie für alle anderen ETFs, z.b. in der Artikelserie "mit ETFs in verschiedene Anlageklassen investieren", da fehlen sie noch), in der sie einzeln besprochen werden (und deine Gesamtmeinung dazu) wäre nochmal für einen Artikel (statt nur hier versteckt unten in einem Kommentar) gut zu gebrauchen.

      Kannst meine Aufzählung gern als Startpunkt nehmen ;-)

      Übrigens, wie ich erwähnte sind viele REITS schon in "normalen" Dividenden-ETFs enthalten (und in normalen marktbreiten Standartindex-ETFs sowieso, sind ja auch börsengehandelte Unternehmen). Kann man also einfach mal nachprüfen in dem man für verschiedene beliebte ETFs in deren Bestandsliste nach "Real Estate" oder "Property" als Stichwort sucht, wird man schnell fündig. Sich also dazu noch einen speziellen REIT-ETF extra dazuzuholen stellt eine bewußte ÜBERgewichtung dar, die man sich eigentlich m.M.n unnötigerweise sparen kann, was die mittelmäßigen Yields und das unzureichende Diversifikationspotential angeht.

      REITS werden oft unter dem Branchen-Sektor "Finanzunternehmen" (financials) subsumiert, also deswegen sollte man sich auch nicht wundern oder abschrecken, wenn (gerade Dividenden-) ETFs eine immer doch recht hohe Allokation zu diesem Sektor haben. "Finanzunternehmen" sind eben nicht NUR die bööösen BANKEN (was die meisten eben sofort assoziert denken wenn sie den Begriff hören), sondern auch und vor allem so Sachen wie Versicherer, oder Kreditkartenunternehmen, Leasinggesellschaften, Broker, Holdings und Beteiligungsgesellschaften, und eben die erwähnten Immobilienfirmen.

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    3. Eigentlich steht hier jetzt nach den ganzen Kommentaren alles Wesentliche unter diesem Artikel. Über die REIT-Situation speziell in Deutschland habe ich in Wohlstand durch Aktien etwas geschrieben. Aber ich schreibe es mir mal als mögliche Ergänzung auf.
      Eigentlich müsste jetzt nach einiger Zeit die gesamte Artikelserie auch mal wieder aktualisiert werden ;-)

      Aus jetziger Sicht sind REITS die beste Methode für einen Anleger in Immobilien zu investieren, wenn Aufwand, Sicherheit und Rendite zusammen betrachtet werden. Einige ETFs, die nicht gerade Mortgage-REITS im Portfolio haben überzeugen mich jedoch nicht in punkto Rendite. Vielleicht ist es hier tatsächlich besser 20 bis 25 Einzel-Titel ins Depot zu kaufen. Wobei 50 bis 60% dann sicher aus den USA stammen.
      Du sagst zurecht, dass REITS noch eine spezielle Subkategorie in der Anlageklasse Aktien sind. Wer Index-ETFs kauft hat sich automatisch mit im Depot. Auch in Dividenden-ETFs sind sie enthalten.
      Wie gesagt, ich habe es mir notiert.

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    4. Ich habe mir mal erlaubt, den ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT ETN ETF in Deutschland, an der Berliner Börse handelbar zu machen.

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    5. Very Nice! Danke :-)

      Könntest du auch mal die anderen 2x Notes verfügbar machen (bzw ansonsten sagen wie man das erwirkt, ist ja bestimmt etwas komplizierter als einfach nur bei der Börse anzurufen und zu sagen "hey würdet ihr mal bitte Wertpapier XY listen ?")

      Ich hätte mal etwas Lust mit einem verschmerzbaren Spielgeldbetrag ein kleines "Volle Dröhnung"-Ausschüttungsnebendepot anzulegen ^^

      Gruß, Chris

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    6. Das hängt immer davon ab, ob der Makler das ökonomisch vertreten kann. ETF, die nirgendwo anders in D. gelistet sind, meist kein Problem bei Vertriebszulassung. Wenn aber auf XETRA dolle Umsätze gemacht werden, geht es nicht.
      Einfach mal einen Artikel zu gehebelten ETFs schreiben und ISIN angeben sowie welche noch nicht gehandelt werden.

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  9. Hi, das ist ja sehr interessant. Ich hatte vor einigen Monaten dieselbe Idee. Da es zu dieser Zeit aber noch nicht möglich war, musste ich mich durch einige seltsame Foren wurschteln, es gibt generell sehr wenig deutschsprachige Infos zu diesem ETN.

    Bei LYNX kann man ihn handeln, habe es jedoch dann wieder aus den Augen verloren und das Geld anderweitig investiert. Ich denke, dass ich vorerst auch keinen großen Betrag investieren würde, vielleicht so um die 2.000 Euro maximal.

    Interessant hierzu: ein Artikel auf Seeking Alpha erläutert, dass die langjährige Performance trotzdem hinter Verleichswerten zurückbleibt. Bei Seeking Alpha braucht man einen kostenlosen login zum Lesen, man kann sich aber auch einen public login bei bugmenot holen. Der Artikel ist auf englisch, aber sehr professionell und absolut lesenswert für all diejenigen, die darüber nachdenken, in den gehebelten REIT von Etracs zu investieren.

    Kleine Frage: Heißt handelbar an der Berliner Börse dann, dass auch über sämtliche Banken, die an dieser Börse handeln, der ETf bzw. ETN auch erworben werden kann, oder ist das trotzdem immer noch bankabhängig?

    Danke und Gruß

    Tobias

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    1. Hallo Tobias,

      von der hohen Ausschüttungsrendite allein sollte sich natürlich kein Anleger blenden lassen, sondern wird (hoffentlich) bei seinen Entscheidungen auch die übrigen Produkteigenschaften vollumfänglich verstanden haben und abwägend einordnen können ob das Gesamtprodukt für ihn sinnvoll ist oder nicht. Leverage decay, Zinssensibilität, ETN-Emittentenrisiko und so weiter sollte eigentlich jedem klar sein dass es sich hier höchstens für eine kleine bewußt eingesetzte Beimischung eignet anstatt zu einer Basisanlage in die man all sein Geld stecken sollte. Auch so signalisiert ja allein schon die Ausschüttungsrendite von 25-30% jedem vernünftigen Menschen, dass es die nicht ohne ensprechende Risiken gibt und das Produkt als dementsprechend spekulativ einzuordnen ist. Wer damit umgehen kann, soll machen was er will, und wer damit nicht umgehen kann, soll lieber Abstand halten (oder zumindest sich hinterher nicht beschweren bei negativen Resultaten).

      "Prinzipiell" handeln kann man die Wertpapiere ja eigentlich bei jedem deutschen Broker, der auch Orders an die entsprechenden amerikanischen Heimatbörsen ermöglicht. Falls sich das online manchmal ein bischen zickig anstellt, hilft auch oftmals ein telefonischer Auftrag. Auch die Börse Berlin, die zwar nicht die allergrößte ist, sollte trotzdem bei so ziemlich allen wichtigen deutschen Onlinebrokern im Programm sein.

      Gruß, Chris

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