Montag, 20. August 2012

Die Anlageklasse Immobilien - ein Problemfall!? - Teil 2

In Teil 1 dieser dreiteiligen Serie "Die Anlageklasse Immobilien - ein Problemfall!? haben wir uns mit dem direkten Erwerb einer Immobilie zur weiteren Vermietung und mit Immobilien-Aktien (REITs) befasst. Im zweiten Teil geht es um Investments in Immobilien-Fonds.
Teil 1: Direkter Immobilienerwerb und Immobilen-Aktien (REITs)
Teil 2: Immobilien-Fonds

3.) Immobilien-Fonds
Ich muss gestehen, dass mir geschlossene Fonds grundsätzlich nicht gefallen. Dort werden von Anlegern recht hohe Summen eingesammelt, um sie dann für einen längeren Zeitraum und für saftige Gebühren für das entsprechende Objekt arbeiten zu lassen. Das Geld ist dann für einige Jahre wirklich eingefroren. Oft ist es nur ein einziges Immobilen-Objekt. Die Risikostreuung ist damit unweit von 0%. Läuft alles gut, kam es zu Renditen von 6-8%.

In der Vergangenheit erwies sich die finanzielle Entwicklung geschlossener Fonds nicht selten als eine Art Black-Box und über die unter dem Strich erzielten Renditen machten Anleger letztendlich oft ein langes Gesicht. Denn scheitert das Projekt in geschlossenen Fonds, ist das eingesetzte Kapital weg.

Auf der anderen Seite gibt es ja noch die offenen Immobilen-Fonds. Ich war längere Zeit ein Freund dieser Investments. Man kauft als Anleger Anteile des Immobilien-Fonds und kann sie jederzeit wieder verkaufen. Die Ausschüttungs-Rendite lag oft bei oder sogar über 4%. Und das Schöne war, dass man neben Aktien und Anleihen eine weitere unabhängige Anlageklasse im Depot hatte. Leider haben die offenen Immobilien-Fonds einen Konstruktionsfehler, der in der Immobilen- und Bankenkrise 2007/2008 deutlich zutage kam. Es "parkten" zuviele institutionelle Anleger dort ihr Geld als eine Art Tagesgeldersatz.

Chart des HausInvest der zurückliegenden 5 Jahre
 - Quelle: www.comdirect.de
Wenn zu große Anteilsrückgaben erfolgten, musste der jeweilige Fonds rasch eine oder mehrere Immobilien veräußern. Das dauert mitunter seine Zeit und für eilig verkaufte Immobilen sind fast nie gute Preise zu erzielen. Mittlerweile musste ein Großteil der offenen Immobilien-Fonds abgewickelt werden und werden bald Geschichte sein. Einige sind allerdings noch übrig geblieben. Es gab dazu eine Reihe von Gesetzesänderungen, um plötzliche Anteilsrückgaben stark einzudämmen.

Unter anderem müssen offene Immobilenfonds zukünftig eine höhere Quote an Liquidität halten, was mit hoher Wahrscheinlichkeit eine einst gute Rendite deutlich schmälern kann. Für das Zurückhalten von Liquidität erhält man nun einmal weniger Zinsen als wenn das Kapital gut investiert würde.
Einer der besten Fonds in dieser Anlageklasse ist der HausInvest. Aber wenn man sich den Chart der letzten 5 Jahre anschaut, dann wird jährlich mehr ausgeschüttet als an Gewinn eingenommen wurde.
Unter dem Hintergrund von zukünftig niedrigeren Renditeaussichten von wahrscheinlich deutlich unter 4% kommen die offenen Immobilien-Fonds für mich als Anlageklasse - zumindest vorläufig - kaum mehr in Frage.

Weiter geht es mit: "Die Anlageklasse Immobilien - ein Problemfall!? - Teil 3"

Zum Weiterlesen:

Kommentare:

  1. Hallo Lars,

    noch eine Ergänzung zum "Konstruktionsfehler": Ich denke, ein wesentlicher Teil des Problems ist auch, dass die Renditen in der Vergangenheit ja nie durch den Markt bestimmten wurden, sondern durch Gutachten mehr oder minder unabhängiger Experten. Dass diese die Objekte offenbar häufiger mal zu hoch bewertet haben, zeigt ja nun die Tatsache, dass die offenen Immos in Abwicklung ihre Gebäude offensichtlich nicht gut loswerden - der Axa Immoselect musste wohl letztlich eines 40 % (!) unter Verkehrswert verkaufen.

    Viele Grüße
    Holger

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    1. Hallo Holger,
      danke für die gute Ergänzung. Ja, die Bewertung war häufig sehr ambitioniert und am oberen Rand des möglichen Preisspektrums.
      Auch bei anderen offenen Immobilienfonds in Abwicklung hört man immer wieder von Verkäufen - teilweise deutlich - unter Verkehrswert.

      Viele Grüße,
      Lars

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